월세도 아닌 '주세(週貰)' 임대?? 법적으로 어떤 효력이 있을까요?

최근 고금리와 전세 보증금 피해 사례 급증으로 차임을 주 단위로 지급하는 주세 단기 임대 매물까지 등장하고 있습니다. 주세 지급 조건으로 주택을 빌리는 것도 주택 임대차이지만, 그것이 일시사용을 위한 임대차냐 아니냐에 따라 주택임대차보호법 적용 여부 등 법률관계가 많이 달라질 것으로 보입니다.

 

<목차>
1. 보증금 없는 '주세' 매물의 등장
2. 민법상 임대차에 해당할까요?
3. 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? - 일시사용 임대차라면 보호 못 받음
    (1) 주택임대차보호법의 적용 범위
    (2) 일시사용 임대차의 예외
4. 만약 '주세' 단기 임대가 일시사용 임대차에 해당하지 않는다면?
    (1) 임대차기간
    (2) 계약의 갱신
    (3) 갱신거절이나 해지사유에 해당하는 연체 차임의 계산
    (4) 그 밖의 주택임대차보호법 규정
5. 느리지만 끝없이 변화하는 부동산시장

 

1. 보증금 없는 '주세' 매물의 등장

작년부터 금리의 고공행진, 그리고 빌라왕 사건이나 깡통전세를 비롯한 각종 유형의 전세 보증금 피해 사례 급증에 따라 월세 비중이 높아지고 있다고 합니다. 세입자 입장에서는 금리가 급등한 만큼 월세가 금융비용보다 낮아졌고, 전세가격 하락으로 보증금 피해가 속출하는 마당에 굳이 목돈을 보증금으로 묶어두는 위험 부담을 안기보다는 단기적으로 다소 지출이 부담되더라도 월세 매물을 더 선호하게 되는 것입니다. 이러한 추세에 한 술 더 떠서 최근에는 아예 보증금이 없는 '주세' 매물까지 등장하고 있다는 기사가 보도되고 있습니다.

 

최근의 거시경제 상황이나 전세금 관련 각종 피해 사례 발생 등 주세 매물이 등장한 배경은 십분 이해가 가지만, 이러한 물건은 초단기 임차 상품이다 보니 임대료 상승기에 임차인의 주거비 부담이 단기 급등할 수 있으며, 매주 임대료를 지불해야 하기 때문에 목돈을 모으기가 더욱 어려워지게 되므로, 궁극적으로는 주거 안정성에 역행한다는 문제가 있습니다. 이 때문에 뉴질랜드를 비롯해 주세가 일반적인 국가에선 임차인의 내 집 마련이 더욱 어렵다는 것이 위 기사의 설명이며, 우리나라도 (주세까지는 아니더라도) 월세가 주거 형태를 득세하는 세상이 오는 것이 아닐까 하는 생각에 다소 착잡해지기도 하였습니다.

 

글쓴이가 간단히 검색해본 바에 의하더라도, 같은 물건에 대한 주세 부담은 보증금을 낀 월세보다 월등히 높다는 것을 알 수 있었습니다.

 

출처: 삼삼엠투(좌) / KB부동산(우) - 주세(좌) / 월세(우) 비교

 

구분	월 부담
주세	· 주당 59만 원 · 1개월 기준 = 59만 원 / 7일 x 30일 = 252만 원 / 월
월세	· 보증금 500만 원, 월세 110만 원 · 보증금 대출금 금리 연 8% 가정시 매월 3.3만원 · 월 부담 = 110만 원 + 3.3만 원 = 113.3만 원 / 월

 

그럼에도 불구하고 위와 같은 주세 매물이 있다는 것은 그에 대한 수요가 있다는 것에 대한 반증입니다. 이러한 주세 매물은 생소한 주거 형태에 속하지만, 사례가 늘어나면 그만큼 집주인과 세입자 사이의 분쟁이 발생할 가능성도 높아질 것으로 생각됩니다. 이러한 관점에서 아래에서는 주세 계약에 따른 법률관계에 대해 살펴보겠습니다.

 

2. 민법상 임대차에 해당할까요?

민법은 임대인이 임차인에게 물건을 쓸 수 있게 약속하고, 임차인이 그 대가로 차임을 지급할 것을 약속하면 임대차로써 효력이 생긴다고 규정합니다. 즉, 민법은 물건을 쓰는 것에 대한 대가로 차임을 지급하기로 약속하기만 하면 임대차로 인정하고, 차임을 지급하는 시기나 방법에 대해서는 따로 제한을 두지 않으므로, 차임을 주 단위로 지급하기로 약정하는 것도 유효한 임대차로써 인정될 것으로 보입니다.

 

민법
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

 

3. 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? - 일시사용 임대차라면 보호 못 받음

(1) 주택임대차보호법의 적용 범위

주택임대차보호법은 "주거용 건물(즉, 주택)"의 "임대차"에 관하여 적용됩니다. 주세 단기 임대도 임대차에 해당한다는 점은 앞에서 설명드린 바와 같으므로, 주세 단기 임대의 목적물이 주택에 해당한다면 그러한 임대에 대해서도 주택임대차보호법이 적용될 가능성이 있습니다.

 

주택임대차보호법
제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

 

특히 주택임대차보호법도 민법처럼 "차임"의 의미나 지급시기, 방법에 대해 달리 규정을 두고 있지 않고, 오히려 월단위 차임 계산이 필요한 곳에서는 "월차임"이라고 하여 "차임"과 구별되는 용어를 사용하고 있으므로, 주 단위의 차임도 주택임대차보호법상 차임으로 볼 수 있을 것으로 생각됩니다.

 

(2) 일시사용 임대차의 예외

그런데 주택임대차보호법은 예외 규정을 마련해서 안정적인 주거 목적이 아닌, 휴가나 출장과 같은 임시의 목적을 위해 몇 개월만 임차하는 등의 경우, 즉 일시사용을 위한 임대차에 대해서는 주택임대차보호법의 보호가 적용되지 않는다고 규정하고 있습니다.

 

주택임대차보호법
제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

 

따라서 주세 단기 임대가 이러한 일시사용 임대차에 해당하는 경우에는 아래 4항에서 설명하는 여러 가지 보호 규정, 예컨대 2년 미만의 임대차기간을 2년으로 간주한다거나, 임차인에게 1회에 한하여 2년간 계약갱신을 요구할 권리를 부여한다거나, 대항력이나 우선변제권, 경매신청권 등을 인정하는 조항들이 모두 적용되지 않게 됩니다.

 

우리나라 법원은 다음과 같은 경우에 일시사용 임대차로 보고 있으므로, 주세 단기 임대의 계약 조건이나 단기 임대를 하기로 한 이유가 아래의 사건들과 비슷한 경우(예컨대 보증금 없이 계약기간을 몇 개월로만 정한 경우)에는 주택임대차보호법이 적용되지 않을 여지가 있겠습니다.

 

• 숙박업소 투숙계약(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결)
• 임차인이 신축 중인 빌라가 완공될 때까지 약 100일 정도만 임시 거주하기로 한 경우(인천지방법원 사건)
• 보증금 없이 임대차기간을 4개월로 정하고 차임 합계 160만원을 두 번에 걸쳐 한꺼번에 수수한 경우(수원지방법원 사건)
• 임대차기간을 5개월로 정하고, 임대기간이 만료하면 즉시 종료하기로 하고, 보증금도 두지 않은 경우(서울중앙지방법원 사건)
• 보증금 액수가 3개월 차임도 담보 못할 소액이고, 계약기간도 6개월이고, 기간만료 1개월 전에 새로운 계약을 체결하기로 한 경우(인천지방법원 사건)
• 임대차기간은 8개월, 예치금 100만원, 월 차임 100만원 조건인 경우(서울중앙지방법원 사건)

 

4. 만약 '주세' 단기 임대가 일시사용 임대차에 해당하지 않는다면?

그러나 만약 주세 단기 임대가 일시사용 임대차로 인정되지 않는다면 주택임대차보호법이 그대로 적용될 것입니다. 주택임대차보호법 제11조에서 일시사용하기 위한 임대차임이 "명백"한 경우에만 주택임대차보호법을 적용하지 않도록 하므로, 명백하지 않아서 주택임대차보호법이 그대로 적용되는 경우가 오히려 적지 않을 수도 있습니다. 이러한 관점에서 주택임대차보호법이 적용되는 경우의 주세 단기 임대의 법률관계를 몇 가지 항목으로 나누어 살펴보면 다음과 같습니다.

 

(1) 임대차기간

주세 단기 임대의 경우 그 특성상 임대차기간이 단기로 정해질 것입니다. 하지만 주택임대차보호법에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간이 2년으로 간주되므로, 주세 단기 임차인도 원칙적으로 2년의 임대차기간을 누릴 수 있을 것입니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 본문).

 

물론 억 소리 나오게 높은 주세를 장기간 지급하는 것은 임차인에게도 큰 부담일 것이므로 임차인 입장에서 2년의 임대차기간을 보장받는 것이 마냥 유리하지만은 않을 것이며, 이러한 경우 임차인은 약정한 짧은 임대차기간을 주장하여 임대차 관계에서 벗어날 수 있겠습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 단서). 예컨대 6개월로 임대차 기간을 정한 경우, 임차인은 6개월의 임대차기간이 종료하면 추가적인 주세를 지급할 필요 없이 집을 비우면 되며 만약 소액이나마 보증금이 있었다면 집주인에게 그 반환도 구할 수 있을 것입니다.

 

주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

(2) 계약의 갱신

주세 단기 임대가 주택임대차보호법의 적용을 받는 이상, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 달리 갱신거절의 통지를 하지 않으면 임대차가 2년 동안 갱신되는 것으로 보는 규정이나(이른바 묵시의 갱신), 임대인이 갱신거절을 하더라도 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 계약을 갱신하여 줄 것을 요구하면 1회에 한하여 2년 동안 임대차가 갱신되도록 하는 규정(이른바 계약갱신요구권) 모두 적용될 가능성이 있습니다.

 

주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (중략)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

이와 같이 갱신이 이루어진 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 그로부터 3개월 내에 해지의 효력이 발생하고 임차인은 임대차관계에서 벗어날 수 있을 것입니다.

 

주택임대차보호법
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

 

다만, 대법원 판례에 따르면, 주세 단기 임대가 2년의 임대차기간을 채운 경우에 한하여 위 갱신 규정들이 적용될 가능성이 있습니다. 임차인이 "2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장"할 수 있음을 근거로 예컨대 1년의 임대차기간을 주장하는 것과 동시에, 그러한 1년의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인의 갱신거절이 없었다는 이유로 1년의 최초 임대차기간 종료 후 2년의 갱신기간이 적용되어야 한다고까지 주장할 수는 없다, 더 쉽게 설명하면 2+2년은 가능하지만, 1+2년은 허용되지 않는다는 것이 대법원 판례의 입장이기 때문입니다. 이 부분은 현재로서는 결론을 내리기가 쉽지 않아 보이고, 대법원의 판단이 필요할 정도로 주세 단기 임대 사례가 많이 쌓여야 방향이 정해지지 않을까 조심스럽게 예측해 봅니다.

 

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.

 

(3) 갱신거절이나 해지사유에 해당하는 연체 차임의 계산

주택임대차보호법은 임차인이 연체한 차임액의 합계가 2회분 차임액에 이른 경우에는 임차인이 묵시의 갱신 혜택을 누리지 못하게 하거나, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 즉, 차임을 연체하는 성실하지 못한 임차인에게는 최초 임대차기간 이상의 보호를 제공하지 않는 것입니다. 

 

주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

무엇보다 민법에 따르면 임차인의 차임 연체액이 2회분 차임액에 이른 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

 

민법
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

주세 단기 임대의 경우에는 1회분 차임액은 매주 지급하는 1주분의 차임이 될 것이므로, 이론적으로는 임차인이 2주분의 차임액만 연체하여도 임대인에게 계약해지권이 발생한다고 생각할 수 있습니다. 하지만 다른 한편으로 차임은 주 단위로 정하더라도 임대료 지급의 편의상 4~5주 치를 묶어서 매월 1회 지급하는 방식으로 결제하였다면 이를 실질적으로 월세로 보아 2개월치 차임이 밀려야 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 하면서 다툼이 발생할 여지도 배제할 수 없습니다.

 

이러한 분쟁을 예방하기 위해서는 주세를 따박따박 매주 지급하도록 약정하는 방법이 가장 깔끔하겠지만, 이러한 조건으로 임차인을 들이는 것이 여의치 않아서 차임만 주 단위로 계산하고 지급은 월 단위로 하기로 약정하였다가 차임 연체로 인한 계약 해지가 문제 되는 경우에는 결국 법원에서 시시비비가 가려질 수밖에 없는 상황이 발생할 수도 있을 것 같습니다.

 

(4) 그 밖의 주택임대차보호법 규정

주세 단기 임대가 주택임대차보호법의 적용을 받는 한, 주택임대차보호법의 다른 임차인 보호 규정, 예컨대 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력이 발생하면 그 이후 주택의 매매로 집주인이 바뀌어도 바뀐 집주인을 상대로 자신의 임차권을 주장할 수 있다던지, 소액이나마 보증금이 있는 경우에는 우선변제권이나 경매신청권을 주장할 수 있다던지 하는 규정의 적용도 받을 수 있을 것 같습니다.

 

다만, 보증금이 없는 주세 단기 임대라면, 주택이 경매로 넘어가는 경우에는 다른 선순위 권리가 없더라도 낙찰자에게 자신의 임차권을 주장하지 못할 가능성이 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 경매가 있는 경우 임차권은 원칙적으로 소멸하되, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권만 살아남는다고 규정하는데, 보증금 없는 임대차는 이 규정으로는 구제되지 못한다고 볼 수도 있기 때문입니다. 

 

주택임대차보호법
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

5. 느리지만 끝없이 변화하는 부동산시장

오랜 저금리 기조에 이은 급격한 금리인상의 결과 주세 단기 임대라는 아직은 다소 생소한 형태의 임대차 계약도 등장하게 되었습니다. 느리지만 끝없이 변화하는 부동산시장은 과연 어느 방향으로 나아갈지, 극악의 주거난에 시달리는 홍콩이나 뉴질랜드 같은 세상이 오는 것은 아닐지, 일시사용을 위한 임대차라서 주택임대차보호법이 적용되지 않는 기준이 무엇인지에 대해서 법원이 자세하게 판단하게 될 정도로 단기 임대 사례가 늘어날지, 순전히 기사를 보고 흥미 위주로 작성한 본 포스팅을 다시 들여다볼 날이 오게 될지 여러 가지 상상을 해보며 이번 글을 마무리합니다.

 

※ 본 포스팅에 포함된 정보는 참고자료일 뿐, 정확하지 않을 수 있습니다. 본 포스팅의 내용이 모든 유형의 사실관계나 법률분쟁에 부합하는 것은 아닐 수 있으며, 구체적인 사안에 있어서의 권리구제는 분쟁 당사자 각자의 책임으로 법률전문가의 도움을 받으시기를 권유 드립니다.