최근 부동산 가격 하락의 영향으로 빌라왕 사건을 비롯하여 임차인이 전세금을 전부 회수하지 못하는 각종 피해 사례가 자주 보도되고 있습니다. 이번 글에서는 전세 보증금 피해 예방을 위해 임차인이 꼭 확인하여야 할 체크리스트 가운데 전세물건에 관한 정보 확인에 대해 정리하였습니다.
<목차>
1. 세를 들고자 하는 물건의 형태 확인
(1) 신축 빌라인 경우
(2) 개별 호실이 독립된 부동산이 아닌 건물
2. 주변 매매가, 전세가 등 시세 확인
(1) 시세 확인의 필요성
(2) 참고 - 국토교통부의 제도 개선
3. 등기부등본 확인
(1) 갑구
(2) 을구
(3) 등기부등본 확인 시기/방법
1. 세를 들고자 하는 물건의 형태 확인
(1) 신축 빌라인 경우
각종 공적 장부가 편성되기 전인 신축빌라의 경우, 공개된 자료에 의하여 객관적인 시세가 형성되어 있지 않거나, 이를 확인하기 어렵습니다. 바로 이러한 점 때문에 신축빌라는 조직적이고 전문적인 범죄 집단의 범행 도구로 활용될 위험이 매우 높습니다. 이들은 시세 확인이 어렵다는 점을 이용하여 전세금 보다 더 높은 허위의 분양가로 분양계약서를 작성함으로써 혹시라도 보증금 반환에 문제가 생기더라도 신축 빌라 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있을 것 같은 외관을 만든 다음, 다른 건물에 비해 상대적으로 저렴한 신축 빌라 보증금에 혹한 세입자들을 속이는 방법으로 전세계약 체결을 유도하고 보증금을 편취하는 수법을 이용하곤 합니다.
따라서 될 수 있으면 신축 빌라를 임차하는 것은 되도록 피하는 것이 좋으며, 부득이한 사정으로 신축 빌라 전세계약을 체결하고자 하는 경우에도 세입자 권리 보호를 위한 체크리스트를 매우 꼼꼼하게 검토한 다음 계약 체결 여부를 결정하는 것이 바람직하겠습니다.
(2) 개별 호실이 독립된 부동산이 아닌 건물
아파트와 같은 공동주택은 이른바 집합건물로서 개별 호실이 각각 독립된 부동산으로서 거래의 객체가 되고, 개별 호실마다 소유자가 다릅니다. 따라서 근저당권 등 등기된 선순위 권리나 전입 중인 세입자의 존재가 개별 호실 별로 파악이 가능하고, 어느 호실에 설정된 권리가 다른 호실에 영향을 미치지 않습니다.
그러나 이와 달리 원룸 건물과 같은 다가구주택은 외관상 호실은 여러 개이지만 건물 전체가 하나의 부동산으로 되어 있고, 소유자도 한 명인 경우가 대부분입니다. 이러한 건물의 경우 건물에 등기된 근저당권 등 선순위 권리는 어느 특정 호실이 아닌 건물 전체에 영향을 미치며, 마찬가지로 어느 호실에 먼저 전입하여 대항력 + 확정일자까지 갖춘 세입자의 권리는 건물 전체에 대하여 다른 세입자의 권리에 우선하게 됩니다.
그렇기 때문에 건물주가 한계까지 담보대출을 받고 전입신고를 마친 선순위 세입자도 다수라서 건물이 깡통전세 상태라는 사실을 숨기거나 자발적으로 밝히지 않는 경우, 임대인의 협조 없이는 이러한 정보(특히, 이미 전입하고 있는 세입자의 존재나 수, 보증금의 액수 등)를 세세하게 파악할 수 없는 세입자가 그 사실을 모르고 전세계약을 체결하였다가 선순위 권리자들에게 밀려 보증금을 회수하지 못하는 위험에 처할 가능성이 높습니다.
만약 전세를 알아보고 있는 물건에 대해 건축물대장을 발급([정부24]의 건축물대장 발급 신청을 통해 가능)해본 결과 표제부와 전유부가 구분되어 편성된 집합건축물대장이 아닌 단순한 일반건축물대장이 편성(아래 이미지 참고)된 건물로 확인된다면 이러한 유형의 주택에 해당하므로 선순위 권리관계 확인에 각별한 주의를 기울여 계약 체결 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
2. 주변 매매가, 전세가 등 시세 확인
(1) 시세 확인의 필요성
경매절차에서 한 차례 유찰을 거쳐 낙찰되는 경우 주로 시세의 80% 이하에서 낙찰대금이 결정된다는 점을 고려하면, 세입자의 임대차가 해당 주택에 관한 유일한 권리인 경우라 하더라도(즉, 선순위 근저당권이나 세입자 등이 없고, 세입자의 임대차가 확정일자를 받고 전입신고 등 대항력 요건을 갖춘 경우를 전제) 전세금액을 해당 주택의 매매가의 80% 이하로 정하는 것이 바람직합니다. 그래야만 추후 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않아 불가피하게 경매를 진행하더라도 낙찰대금으로부터 전세금 전액을 회수할 것을 기대할 수 있기 때문입니다.
그러므로 전세가율이 매매가의 80% 이하로 책정되었는지 파악할 필요가 있으며, 이를 위해서는 해당 주택의 시세를 확인할 필요가 있습니다. 부동산의 시세를 확인할 수 있는 사이트로는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 부동산테크, KB부동산, 밸류맵, 디스코, 부동산플래닛 등 다양한 사이트가 있습니다.
이러한 다양한 경로를 통하여도 시세 파악이 어려운 경우라도, 반드시 해당 주택에 입주하여야만 하는 사정이라면 번거로움을 무릅쓰고 인근 부동산중개소를 탐문하는 등의 방법으로 유사한 물건의 실거래가를 최대한 수집하여 이를 임대인이 제시하는 전세가와 대비하여 계산한 전세가율을 확인해보는 수고를 기울이는 것이 바람직하겠습니다.
(2) 참고 - 국토교통부의 제도 개선
이와 관련하여 국토교통부는 (1) 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성임대인 명단, 임대보증 가입 여부, 불법·무허가 건축물 여부에 대한 정도 등 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한눈에 확인할 수 있도록 2023년 2월 2일부터 "안심전세 App" 대국민 서비스를 시작하였으며(아래 소개 영상 링크 참조), (2) HUG 보증 가입 시 신축빌라 등의 적정 시세가 반영될 수 있도록 감정평가사협회의 추천을 받은 감정평가사로 하여금 가격을 산정(이를 통해 의뢰인과 감정인이 결탁하는 것을 방지)하도록 하고 공시가 적용 비율을 150%에서 140%로 낮추는 것을 비롯한 주택가격 산정체계 개선 방안 등을 포함한 전세 피해 방지방안을 2022. 9. 1. 발표한 바 있습니다.
3. 등기부등본 확인
부동산 거래를 하는 경우에는 거래하고자 하는 물건에 대해 등기부등본을 직접 발급하여 확인하는 것이 가장 중요합니다. 아무런 증빙 없이 집주인이나 공인중개사가 말로만 설명하는 선순위 권리의 존재나 범위만을 믿고 계약하는 것만큼 위험한 일은 없을 것입니다. 심지어 요즘은 컴퓨터 기술의 발전으로 등기부 등본 정도는 쉽게 위조나 조작이 가능하므로, 남이 출력해둔 등기부등본을 믿기보다는 자신이 직접 출력한 등기부등본을 확인하는 것이 가장 바람직하겠습니다. 등기부등본에서 확인할 사항은 다음과 같습니다.
(1) 갑구
우선 [갑구]에서는 ① 현존하는 압류, 가압류 내역이 있는지, ② 현재 신탁을 원인으로 한 소유권 이전이 이루어진 상태인지, ③ 과거 경매개시결정이나 공매공고가 등기된 적이 있는지, ④ 과거 임차권 등기명령이 기재된 적이 있는지 등을 살필 필요가 있습니다.
만약 ①, ②와 같은 등기가 현존하는 경우, 집주인이 압류, 가압류나 담보신탁등기의 원인이 된 채무, 대출이나 세금을 갚지 않는 바람에 채권자에 의해 경매나 공매가 진행될 위험이 있으므로 피하는 것이 좋습니다. 그러한 등기가 현존하지 않더라도, ①~④에 해당하는 등기 이력이 있는 경우 설령 그것이 현재는 말소되었다고 하더라도 집주인이 평소 채무관계를 성실하게 처리하지 않았다는 반증이 되므로 역시 조심하는 것이 좋겠습니다.
(2) 을구
[을구]에서는 근저당권 등 이미 등기되어 있는 선순위 권리가 있는지 여부를 확인합니다. 이미 등기된 선순위 권리가 있는 경우, 집주인이 그 권리가 담보하는 채무를 갚지 않아 전세기간 중 채권자가 경매를 신청하는 경우에는 세입자는 낙찰자에게 대항하지 못하고 집을 비워줘야 하고 낙찰대금에서 선순위 채권을 갚고 남은 금액이 없거나 적은 경우에는 보증금의 전부 또는 일부를 회수하지 못하는 피해가 발생할 수 있습니다.
그러므로 이러한 선순위 권리가 있는 경우에는 담보된 금액의 다과를 불문하고 계약을 체결하지 않거나, 보증금 잔금일까지 집주인이 선순위 권리를 말소하지 않으면 계약을 해제하기로 하는 것을 특약으로 기재하여 계약을 체결하는 것이 가장 안전하겠습니다. 만약 이러한 조치를 취하지 못하고 선순위 권리를 그대로 둔 채로 전세계약을 체결할 수밖에 없는 상황인 경우, 집주인의 불성실한 대출 처리로 인하여 전세기간 중 집을 비워줘야 하는 사태가 언제라도 발생할 수 있다는 점을 염두에 두어야 하겠습니다.
(3) 등기부등본 확인 시기/방법
등기부등본은 시기적으로 적어도 ① 계약 체결 전, ② 계약 체결일, ③ 보증금 잔금을 치르고 실제 입주 및 전입신고를 하는 날, ④ 그리고 전입신고를 한 당일의 일과시간 이후, 이상 4번에 걸쳐 확인하는 것이 가장 안전하겠습니다.
우선 ①, ②의 시점에 등기부등본을 확인하면, 미리 근저당권이 설정된 물건을 걸러내거나, 그러한 권리의 말소를 특약으로 계약서에 넣는 등의 대응이 가능해질 것입니다. 그리고 ③의 시점에 등기부등본을 확인함으로써, 집주인이 선순위 권리 말소 특약을 이행하였는지, 혹시 계약 체결 후 세입자 몰래 근저당권을 설정하거나 근저당권 설정등기 신청을 접수하지는 않았는지 점검할 수 있으며, ④의 시점에 다시 한번 확인함으로써 전입신고의 대항력이 전입신고를 한 다음날 발생하는 제도를 악용하여 집주인이 잔금일이자 전입신고를 한 당일 선순위 근저당권을 설정하는 사고를 쳤는지 확인하고, 만약 그러한 사고가 일어났다면 빠르게 발견하고 대처할 수 있을 것입니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 700원의 수수료를 내고 손쉽게 열람 가능합니다. 한 가지 유의할 점은 등기부를 열람하는 절차 중 등기기록의 유형을 선택하는 단계가 있는데, 건물에 대한 모든 권리관계를 파악하는 것이 목적인 만큼, 초기 설정대로 말소사항을 포함한 등기기록 전부를 선택해야 하겠으며, 혹시로라도 실수로 "일부"를 선택하여 [을구]가 누락된 등기부등본이 발급되지 않도록 하여야 한다는 점입니다.
※ 본 포스팅에 포함된 정보는 참고자료일 뿐, 정확하지 않을 수 있습니다. 본 포스팅의 내용이 모든 유형의 사실관계나 법률분쟁에 부합하는 것은 아닐 수 있으며, 구체적인 사안에 있어서의 권리구제는 분쟁 당사자 각자의 책임으로 법률전문가의 도움을 받으시기를 권유 드립니다.
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