빌라왕을 조심하세요! 전세 보증금 편취 유형, 꼭 알아두세요!

이번 글에서는 금리인상과 부동산 가격 하락 가능성으로 인해 사회적인 문제로 대두되고 있는 전세 보증금 편취로 인한 피해사례의 유형에 대해 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 전세금 피해 사례 유형① - 빌라왕
    (1) 빌라왕 투자의 개요
    (2) 빌라왕 투자로 인한 피해
2. 전세금 피해 사례 유형② - 깡통전세
    (1) 깡통전세란?
    (2) 깡통전세 사례의 증가
    (3) 깡통전세로 인한 피해
3. 전세금 피해 사례 유형③ - 전입신고 제도 악용 사례
    (1) 전입신고 제도의 허점
    (2) 대항력 다음날 발생 악용으로 인한 피해
4. 전세금 피해 사례 유형④ - 체납사실 미고지 사례
    (1) 경매 및 공매 시 국세의 우선변제원칙
    (2) 체납사실 미고지로 인한 피해
5. 전세금 피해 사례 유형⑤ - 무권한자에 의한 거래 사례
    (1) 월세 세입자가 집주인 행세를 하여 전세계약을 체결하는 유형
    (2) 건물 관리인이 소유자에게는 월세 계약을 했다고 거짓말하고, 실제로는 전세계약을 체결하는 유형
    (3) 불법 중개업소를 차리고 세입자와 전세계약을 체결하는 유형

 

전세금 반환 사고 사례

최근 금리인상으로 서민의 주거비 부담이 높아지고 부동산 가격 하락 가능성에 따라 전세금을 돌려받지 못하는 피해 사례 급증으로 사회적 우려가 증가하고 있으며, 실제로 서민 및 부동산 거래 지식이 부족한 사회초년생의 여건을 악용하는 브로커와 일부 중개인 등의 조직적 불법행위로 보증금을 반환받지 못한 사례가 지속 발생하여 심각한 피해가 발생하고 있다고 합니다.

 

• 연도별 전세사기 단속현황: '19년 107건·95명 → '20년 97건·157명 → '21년 187건·243명
• (HUG 보증사고액, 억원) '18년 792 → '19 3,442 → '20 4,682 → '21 5,790 → '22.7월 4,279

 

이에 경찰청은 2022. 7. 25. 보도자료를 내고 전국적으로 특별단속을 실시한다고 밝혔습니다. 경찰청은 2022. 7. 25.부터 2023. 1. 24. 까지 6개월간 전담수사본부를 설치·운영하기로 결정하였습니다. 그리하여 전국적으로 대대적인 수사를 벌인 결과 두 달간 348명을 검거하였는데 그 피해 규모만 200억 원에 달한다고 하고, 지금도 검거되는 사람들과 확인되는 피해 규모가 실시간으로 늘어나고 있는 듯합니다.

 

전세금을 반환받지 못하는 사고는 언제나, 누구에게든지 일어날 수 있는 사고이기 때문에 원인을 파악하고 이를 예방하기 위한 대책을 마련하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 그럼 지피지기 백전불태(知彼知己 百戰不殆)라고 하였으니, 우선 전세금 피해 사례의 유형을 살펴보겠습니다.

 

1. 전세금 피해 사례 유형① - 빌라왕

(1) 빌라왕 투자의 개요

빌라왕의 투자 방식은 ① 신축 빌라 등 건축주, ② 공인중개사·분양대행사 등 브로커, ③ 갭투자자인 매수인 등이 공모하여 미분양 빌라 등을 전세계약을 끼고 무자본으로 매입하는 방법으로 보증금을 편취하는 유형의 전세금 사고 사례입니다. 신축빌라의 경우 공개된 자료에 의하여 객관적인 시세를 확인하기 어렵다는 점을 노리고 아무런 자본 없이 갭투자에 뛰어드는 간이 배 밖에 나온 사람들이 등장하곤 하는데요, 최근 언론에 대서특필되고 있는 빌라왕이나 2021년 세 모녀 빌라 보증금 편취 사건이 대표적인 사례입니다.

 

자본 없는 신축빌라 갭투자를 도식화하면 다음 그림과 같습니다.

 

출처: 국토교통부 - 임대차 계약 이후 제3자에게 즉시 매도 사례

 

위 그림을 좀 더 부연 설명하면,

 

1. 신축 빌라 건축주인 임대인A는 1채당 1억 원을 받으면 건축비용을 회수할 수 있지만, 신축 빌라가 빠르게 분양되지 않아 신속한 건축비용 회수가 어려운 상황입니다.
2. 이에 임대인A는 공인중개사에게 1채당 1억 원씩만 받아달라고 의뢰하고, 공인중개사는 분양 과정에서 1억 원 이상으로 발생하는 차액은 자신이 가지는 것을 조건으로 의뢰를 수락합니다(반대로 공인중개사가 이러한 조건으로 신축 빌라 건축주에게 접근할 수도 있습니다).
3. 공인중개사는 신축 빌라를 실제로 분양하는 대신, 약간의 인테리어 비용을 들여 빌라 내부를 그럴싸하게 꾸민 다음 보증금 1.2억 원에 세를 들어올 임차인을 찾기로 합니다.
4. 아울러 임대인A 또는 공인중개사는 임대인A를 대신하여 빌라의 소유 명의인으로서 바지 임대사업자 역할을 할 임대인B(빌라왕 역할)를 찾아 수고비로 건당 1천만 원을 줄 테니 등기부에 임대인B가 소유자로 등기될 수 있도록 명의를 빌려달라고 합니다.
5. 돈이 궁한 임대인B는 명의 대여만으로 돈을 벌 수 있다는 이야기에 얼씨구나 하고 이 요청을 수락하고, 임대인A와 임대인B는 빌라 1채당 보증금 1.2억 원보다 높은 명목상 분양가(예컨대 1.5억 원)로 허위 분양계약을 체결합니다.
6. 한편 집을 찾아 떠돌다 공인중개사를 찾아온 임차인은 분양가(물론 이 금액은 허위입니다)보다도 낮고, 다른 지역보다도 저렴한 보증금 1.2억 원이라는 가격으로 세를 들 수 있는 조건에 혹하여 전세계약을 체결하고 보증금 1.2억 원을 지급합니다.
7. 임대인A는 임차인으로부터 지급받은 보증금 1.2억 원 중 1억 원은 자신이 챙기고, 1천만 원은 수수료 명목(법정 중개수수료율 위반)으로 공인중개사에게, 1천만 원은 수고비로 바지 임대사업자인 임대인B에게 지급합니다. 이상의 단계를 빌라 여러 채에 대해 반복하면 임대인A, 임대인B, 공인중개사는 수억~수십억을 챙기게 되는 것입니다.
8. 그리고 임대인A는 곧바로 신축 빌라의 소유권을 임대인B로 변경하고 잠적해 버립니다.

 

※ 만약 전세금반환보증보험 가입이 가능한 상황이라면, 공인중개사가 임차인이 지급한 보증금 중 일부(실질적으로는 자신이 챙길 돈의 일부)를 바로 돌려줄 수 있으니 임차인에게 전세계약을 체결하라고 유혹하기도 합니다. 이 경우 사고가 나면 임차인은 공사로부터 지급받는 보험금으로 보증금 보호를 받을 수 있지만, 매매가가 전세가보다 낮아서 발생하는 피해는 고스란히 주택도시보증공사 등 보증기관이 지게 됩니다.

 

(2) 빌라왕 투자로 인한 피해

그러나 애초부터 자본 없이 갭투자를 한 임대인B는 보증금을 반환할 자금이 없습니다. 그렇기 때문에 임차인은 전세계약의 만기가 돌아오더라도 후속 임차인이 구해지지 않는다면 빌라에 주거가 묶이게 되는 상황이 발생합니다.

더 심각한 문제는 새로운 집주인인 임대인B가 빌라를 전혀 관리하지 않고, 빌라에 대하여 부과되는 세금도 일절 납부하지 않는 등 방치하는 경우 발생할 수 있습니다. 그러다 국세 체납처분에 의해 빌라가 경매로 저렴한 가격(예컨대 8천만 원)에 넘어가버리게 되면, 임차인은 주거도 잃고, 국세(예컨대 2천만 원)를 충당하고 남은 나머지 금액(6천만 원)만으로는 전세금 1.2억 원 회수에 부족한 상황에 놓이게 되는 것입니다.

특히 앞서 살핀 갭투자 흐름의 6번 단계에서 임차인이 전세금반환보증보험에 가입하였다면 이후 사고가 발생하더라도 주택도시보증공사 등 보증기관으로부터 보증금을 어느 정도 회수할 수 있겠지만, 임대인A 또는 임대인B가 보증기관에 의해 보증 금지 대상자(예컨대 신용불량자 등)로 분류되는 등의 사유로 보증보험 가입이 거절된 경우 임차인은 위와 같은 문제 상황이 발생하더라도 아무런 보호를 받지 못하게 됩니다.

 

2. 전세금 피해 사례 유형② - 깡통전세

(1) 깡통전세란?

깡통전세는 일반적으로 전세 계약 시점의 전세가격(예컨대 5억 원)보다 집값이 낮아져(예컨대 4억 원) 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상태를 말합니다(1유형). 만약 집주인이 주택담보 대출을 받은 상황이라면, 집값이 대출금과 전셋값을 합한 금액보다 낮은 수준에 거래될 때에도 깡통전세가 됩니다(2유형).

최근 기준금리 인상, 글로벌 경기 침체 우려 등의 영향으로 매수세가 위축되면서 주택 경기가 침체되고 있는 반면, 임대차법 시행 이후 전세가격은 크게 오른 영향 때문에 전세 보증금이 매매가격 수준이 되거나 더 높은 1유형의 깡통전세도 속출하고 있는 것으로 보이지만(한국도시연구소 조사 결과에 의하면 2022년 상반기 전세가율 80% 이상인 단지 비율이 전국 평균 37.6%이며, 100% 이상인 단지 비율도 전국 평균 9.7%나 됨), 경찰청에서 단속하고자 하는 피해 사례는 2유형의 깡통전세 모습을 띄고 있습니다.

 

(2) 깡통전세 사례의 증가

지난 몇 년간 부동산 가격의 상승과 더불어 전세를 끼고 집을 매수하는 일명 갭투자가 많은 사람들의 관심을 끌었고, 실제로 이러한 투자 방법으로 엄청난 부를 축적하였다는 이야기도 심심치 않게 회자되곤 하였습니다. 이러한 갭투자가 유행하면서 주택을 담보(저당권이나 담보신탁등기 설정)로 금융기관으로부터 받은 대출금과 전세보증금을 끼고 적은 자본으로 수십 채의 주택을 굴리는 임대사업자들이 많이 등장하였습니다. 이들은 초기에는 지속적으로 오르는 매매가와 전세가에 힘입어 전세보증금 돌려막기(후속 임차인의 보증금으로 현 임차인에게 보증금을 반환)를 하는 방법으로 수익을 올렸을 것입니다.

하지만 집값이 예상만큼 오르지 않자 선순위 저당권이나 신탁등기를 말소할 것을 거짓으로 약속하거나 담보되는 대출채권의 액수를 실제보다 적은 금액이라고 속이고 후속 임차인을 유치하는 등 무리수를 두기 시작하다가, 결국 종합부동산세 등의 세금과 매달 수천만 원에 달하는 은행이자를 감당하지 못하게 되자 은행 부채와 보증금을 반환할 의무를 내팽개치고 잠적해버리는 임대사업자들이 나타나기 시작한 것입니다.

 

출처: 경찰청 보도자료 - 깡통전세 사례

 

(3) 깡통전세로 인한 피해

이 경우 임차인들은 저당권, 담보신탁등기나 국세 체납처분 등에 의해 주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우 낙찰자에게 대항하지 못하고 속절없이 집을 비워줘야 합니다. 게다가 임차인들의 전세보증금은 우선순위에서 ① 자신들이 전입신고를 하기 이전에 이미 등기되어 있던 저당권이나 신탁등기로 담보되는 은행의 대출금, 그리고 ② 전입신고 일자와 무관하게 순위가 앞서는 국세(예컨대 종합부동산세 등 이른바 당해세)보다 후순위로 밀리기 때문에 낙찰대금으로 대출금이나 국세에 우선 배당하고 남은 금액이 전세보증금 액수보다 적거나 없는 경우에는 전세보증금의 전부 또는 일부를 회수할 수 없는 피해를 입게 되는 것입니다.

 

3. 전세금 피해 사례 유형③ - 전입신고 제도 악용 사례

(1) 전입신고 제도의 허점

현행법상 임차인의 대항력(제3자에게 자신의 임대차가 우선함을 주장할 수 있는 효력)은 주택 인도(실제 이사 완료), 전입신고를 모두 마친 다음날부터 발생합니다. 문제는 이 점을 악용하여 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 바람에 임차인이 보증금을 반환받을 권리가 침해되는 사례가 발생할 수 있다는 점입니다.

 

출처: 국토교통부 보도자료 - 대항력 발생시기

 

(2) 대항력 다음날 발생 악용으로 인한 피해

위 국토교통부 보도자료에 소개된 사례와 같이 전입신고를 한 날 임대인이 담보대출을 하는 경우는 좀 극단적인 사례이긴 합니다만 실제로 발생한 적이 있습니다. 이 사례를 설명하면,

 

1. 정체 불명의 매수인이 나타나 집주인이던 매도인에게 다음과 같은 제안을 합니다.
2. 매수인의 제안: 집을 시세보다 비싼 값에 사줄 테니 대신 내가 대금을 다 치를 능력은 없으니, 우선 매도인이 세입으로 전환하면서 보증금을 걸면 매매대금에서 보증금을 제한 잔금을 치르겠다.
3. 집이 안 팔리던 통에 시세보다 더 쳐주겠다는 제안에 솔깃한 매도인은 이를 수락합니다. 어차피 원래 집에 전입신고도 되어 있으니 문제가 생기더라도 괜찮을 거라는 생각도 있습니다.
4. 그런데 매도인이 잔금일(예컨대 12월 23일)에 잔금을 받고, 며칠이 지나 등기부를 떼어 보니 웬걸, 매수인이 잔금일에 소유권이전등기를 하자 마자 집을 담보로 대출을 받고 근저당권을 설정해둔 것을 발견합니다!
5. 매도인의 대항력은 매도인이 임차인으로서 전입신고를 한 것으로 볼 수 있는 12월 23일의 다음날인 12월 24일 0시부터 발생하기 때문에(아래 대법원 판결 참고) 우선순위에서 12월 23일에 금융기관 앞으로 설정된 근저당권설정등기보다 후순위로 밀리게 됩니다.
6. 만약 이 상태에서 매수인이 만기에 대출금을 갚지 않아 금융기관이 주택에 대해 경매를 진행하면, 임차인은 집을 비워줘야 하는 것은 물론 경락대금에서 은행 대출금을 제외한 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수 있습니다. 만약 주택 시세 하락으로 경락대금이 은행 대출금 변제에도 부족한 금액이라면 임차인은 보증금을 한 푼도 회수하지 못하게 될 수도 있습니다.

대법원 2000. 2.11. 선고 99다59306 판결
등기부상 소유자로 되어 있던 자가 소유권을 양도한 후에 임차권을 취득한 경우에 소유자로 등기되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법 3조 1항의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 이 경우 새로운 소유자인 임대인 명의의 소유권이전등기가 된 날에야 비로소 유효한 공시방법이 되므로 그 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

 

조금 다른 전입신고 제도 악용 유형으로 임차인이 전입신고를 한 날 또는 그 이전에 임대인이 제3자에게 주택의 소유권을 이전한 경우도 실제로 발생 가능한 사고 유형입니다.

 

1. 임차인이 보증금 잔금일(예컨대 12월 23일)에 보증금 잔금을 치르고, 이사를 마치고, 전입신고까지 마치더라도,
2. 임차인의 대항력은 12월 24일 0시부터 발생하기 때문에 그보다 앞서 12월 23일 소유권이전등기를 한 제3자에게 대항력을 주장할 수 없게 됩니다.
3. 즉, 새로운 소유자인 제3자는 마치 임대차가 없는 깨끗한 소유권을 취득한 것과 같은 지위를 누릴 수 있기 때문에 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 없음은 물론 임차인에게 주택으로부터 퇴거할 것까지 요구할 수 있게 됩니다.
4. 물론 이러한 경우 현실적으로는 제3자가 전세를 끼고 소유권을 취득하였을 가능성이 높을 것이고, 임차인이 그 사실을 성공적으로 증명한다면 (설령 법상 대항력은 없더라도) 제3자가 사실상 전 임대인으로부터 전세계약을 승계하기로 합의한 것으로 볼 수 있으므로 제3자에게 보증금을 반환할 의무가 있다고 인정될 여지도 있을 것입니다. 다만 이를 실제 소송에서 증명하는 것은 매우 어려운 일이 될 것입니다.

 

4. 전세금 피해 사례 유형④ - 체납사실 미고지 사례

(1) 경매 및 공매 시 국세의 우선변제원칙

국세의 경우, 신고·납부 세목의 경우에는 신고일, 부과·납부 세목의 경우에는 그 납부고지서의 발송일을 "법정기일"로 보는데, 이 법정기일이 앞서 설명한 임차인의 대항력 + 확정일자 취득일보다 앞선 일자인 경우에는 임차주택에 대해 진행되는 경매 및 공매에서 국세가 임차인의 보증금보다 우선하여 배당을 받게 됩니다.

출처: 기획재정부 보도자료 - 국세 우선변제원칙

 

(2) 체납사실 미고지로 인한 피해

문제는 임대인에게 이미 고지서가 발송된 체납 국세가 있더라도 이를 임차인이 알기 어렵다는 점입니다. 왜냐하면 현행법에 따르면 임차 희망인은 전세계약 전에 임대인의 "동의"를 받은 경우에 한하여 부동산 소재지 관할 세무서장(국세) 및 지방자치단체장(지방세)에게 미납 조세 열람 신청이 가능한데, 임대인이 동의하지 않으면 열람이 불가능하고, 국세의 경우 부동산 소재지 세무서에서만 열람이 가능하기 때문에 임차인이 이러한 제도를 활용하기 어렵기 때문입니다.

 

만약 임대인이 이러한 제도적 허점을 이용하여 자신이 기존에 이미 체납한 국세가 있다는 사실을 숨기고 임차인과 전세계약을 체결하고, 전세계약을 체결한 이후에도 여전히 국세를 납부하지 아니하여 국가가 임대인의 주택에 대하여 체납처분을 하는 경우, 임차인은 해당 경매절차에서 임대인이 체납한 국세를 제외한 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수 있으며, 이로 인하여 보증금의 일부를 회수하지 못하는 피해를 입게 됩니다.

 

이와 관련한 제도 개선에 대해서는 관련 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

 

5. 전세금 피해 사례 유형⑤ - 무권한자에 의한 거래 사례

그밖에 경찰청이 단속 대상으로 보는 전세금 피해 사례의 유형을 살펴보면 아래와 같습니다. 주로 정당한 권한이 없는 자가 권한이 있는 것인 양 임차인을 속여 보증금을 가로채는 수법입니다.

 

(1) 월세 세입자가 집주인 행세를 하여 전세계약을 체결하는 유형

이러한 피해 사례는 부동산중개소가 아닌 부동산 카페를 통해 직거래 형식으로 이루어지는 과정에서 종종 발생하는 것으로 파악되며, 시세보다 저렴한 전세보증금을 요구하기 때문에 사회초년생들이 당하기 쉬운 피해 사례 유형입니다.

• (경찰청 보도자료) 피의자들은 오피스텔을 월세로 임차한 뒤 전세계약서 및 주민등록증 등을 위조하고, 주인이나 공인중개사 행세를 하며 피해자 7명과 전세계약 후 보증금 15억 원 편취 <서울 관악서> 

 

(2) 건물 관리인이 소유자에게는 월세 계약을 했다고 거짓말하고, 실제로는 전세계약을 체결하는 유형

부동산 소유자로부터 임대차계약 체결을 위임받은 건물 관리인이 소유자에게는 월세 계약을 했다고 거짓말을 하고, 임차인과의 사이에는 전세계약을 체결하면서 자신이 관리하는 계좌로 보증금을 이체하게 하여 가로채는 유형이 되겠습니다.

• (경찰청 보도자료) 피의자는 월세계약 체결 권한을 위임받은 적이 없음에도 피해자와 임대차계약서를 작성하여 전세계약을 체결하고 보증금 1억 5천만 상당을 편취 <경기남부 부천원미서>

 

(3) 불법 중개업소를 차리고 세입자와 전세계약을 체결하는 유형

공인중개사 자격증도 없는 무자격자이면서 중개업 등록증, 자격증 등을 빌린 후 중개사무소를 차려 세입자와 전세계약을 체결한 다음 보증금을 가로채는 유형이 되겠습니다.

• (경찰청 보도자료) 피의자는 공인중개사로서 임대인의 가족으로부터 전세계약 위임을 받았다고 속인 후 피해자로부터 자신의 아내 명의 계좌로 임대보증금 3,500만 원을 받아 편취 <경기남부 군포서>

 

6. 전세금 피해 대비 방안

이상 전세금 피해 사례의 여러 가지 유형에 대해서 자세히 살펴보았습니다. 이처럼 다양하고도 교묘한 수법을 동원하여 마음먹고 속이려 드는 경우 사회적 약자 입장에서는 그 재산과 권리를 지키기가 매우 어렵습니다. 다음 글에서는 그럼에도 불구하고 세입자가 이처럼 복잡다기한 유형의 전세금 피해를 예방하기 위하여 어떠한 조치를 취할 수 있는지 다루어보도록 하겠습니다.