전세 보증금 피해 방지를 위해 강화된 세입자 권리, 꼭 알아두세요! (feat. 당해세 우선 예외)

최근 부동산 가격 하락의 영향으로 빌라왕 사건을 비롯하여 임차인이 전세금을 전부 회수하지 못하는 각종 피해 사례가 자주 보도되고 있습니다. 이와 관련하여 국토교통부와 기획재정부는 세입자의 전세금 피해를 줄이기 위한 세제 개편을 진행하였는바, 아래에서 그 내용을 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 국세우선변제 원칙의 예외 인정 - 국세기본법 개정

아래에서 설명하는 제도는 궁극적으로 전세물건이 경매로 넘어가는 경우에 그 매각대금으로부터 보증금이 조금이라도 우선하여 변제받을 수 있도록 국세우선변제 원칙에 예외를 마련하는 것을 목적으로 하고 있습니다. 미납 국세의 존재를 임차인이 파악하기 어렵다는 점, 특히 배당에서 최우선순위를 갖는 당해세 때문에 임차인이 예상하지 못하게 보증금을 회수하지 못하는 피해를 입을 수 있다는 점을 고려하면 꽤 수긍할 만한 제도 개선으로 보입니다. 아래 내용을 반영한 개정 국세기본법은 2022. 12. 23. 국회 본회의를 통과하였으며, 2023. 4. 1. 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정(경매)하는 사건부터 적용될 예정입니다.

 

* 참고로 지방세에 대해서는 작성일 기준으로는 이와 동일한 내용을 담은 지방세기본법 개정안이 발의되지 않은 것으로 확인됩니다.

 

(1) 임대인 변경 시 국세우선변제 원칙의 적용 범위 구체화

① 기존의 실무

예컨대, 임차인이 보증금 1억 원에 임대인 A로부터 주택을 임차하고 있었는데, 임대인 A에게는 임차인의 확정일자보다 법정기일이 앞서는 미납 국세가 5천만 원 있고, 경매절차에서의 주택 매각대금이 1억 5천만 원인 경우를 가정해 보겠습니다. 이 경우 임차인은 국세가 1순위로 5천만 원을 받아가고 남은 1억 원을 배당받으면 보증금을 전부 회수할 수 있습니다.

 

그런데 같은 사안에서 임대차 기간 중 임대인 A가 임대인 B에게 주택을 매각하였고, 임대인 B에게는 임차인의 확정일자보다 법정기일이 앞서는 미납 국세가 1억 원 있는 경우에, 국세우선변제 원칙을 기계적으로 적용하면 국세가 1순위로 1억 원을 받아가고, 임차인은 남은 5천만 원만 배당받을 수 있어 보증금의 일부를 회수할 수 없게 됩니다. 그런데 이는 임대차 기간 중 주택 소유자의 변경이라는 우연한 사정에 의하여 결과가 달라지는 것으로서 임차인에게 부당한 결과를 초래합니다.

 

이에 따라 기존의 대법원 판례는 임대인 B(즉, 매수인)의 미납 국세는 임차인의 대항력+확정일자 취득일에 앞서는 임대인 A(즉, 매도인)의 미납 국세의 범위 내에서만 보증금에 앞선다(즉, 위 사례에서 임대인 B의 미납 국세 1억 원 중 임대인 A의 미납 국세 5천만 원 범위에서만 임차인의 보증금에 앞서 변제 가능)는 법리를 제시하여 이에 따라 배당 실무가 이루어지고 있었습니다.

 

② 개정 국세기본법의 내용

 

출처: 기획재정부 보도자료 - 임대인 변경 시 국세우선원칙 적용 방식

개정 국세기본법은 이러한 대법원 판례의 내용을 법조문으로 반영하여 국민들이 그 내용을 명확하게 파악할 수 있도록 하였습니다. 다만, 개정법에 의하더라도 소유자 변경 이후 발생한 종합부동산세는 종전 소유자의 미납 세액을 초과하더라도 보증금보다 우선하여 변제되도록 규정하였습니다. 

 

(2) 주택임대차보증금에 당해세 우선원칙 예외 적용

① 기존 제도

법정기일의 선후에 관계없이 그 부동산에 부과된 것으로서 저당권, 전세보증금 등 기타 권리에 우선하여 경매 또는 공매절차에서 우선적으로 변제되는 세금을 당해세라고 하는데, 국세 중에는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 이에 해당합니다(국세기본법 제35조 제3항). 빌라왕 사건과 같은 경우에는 임대인이 여러 채의 건물을 보유하고 있기 때문에 특히 종합부동산세가 문제 되며, 이러한 거액의 종합부동산세가 당해세로서 우선 배당을 받아가는 바람에 세입자들이 보증금의 전부 또는 일부를 회수하지 못하는 피해가 비일비재하였습니다.

 

② 개정 국세기본법의 내용

 

출처: 기획재정부 보도자료 - 당해세 우선 예외 적용 방식

 

개정 국세기본법은 당해세가 무조건적으로 우선하도록 하는 원칙에 예외를 인정하여, 임차권의 대항력 + 확정일자 취득 이후 법정기일이 성립한 당해세에 배당되었어야 할 금액은 세입자의 주택임대차보증금에 배분되도록 하였습니다.

 

이러한 당해세 우선 원칙의 예외는 당해세 우선 원칙이 적용되는 것을 기준으로 결정되는 저당권 등 다른 권리의 순위나 배당액에는 영향을 미치지 않고, 주택임대차보증금과 당해세 관계에서만 적용됩니다. 또한 당해세의 최우선변제권만 주택임대차보증금에게 양보하는 제도이므로, 주택임대차보증금에 우선 배당된 금액 만큼 임대인의 미납 세액이 소멸하는 것은 아니며, 해당 경매 절차에서 배당받지 못한 당해세액이 있는 경우에는 임대인의 다른 재산에 대하여 체납처분이 가능할 것입니다.

 

2. 마치며..

위와 같은 제도 개선이 각종 전세금 피해가 발생하는 것을 본질적으로 근절하지는 못하겠지만, 세입자들의 권리 보호에 조금은 도움이 될 것으로 생각됩니다. 작정하고 약자를 속이려고 달려드는 사람들을 그 면면만 보고 걸러내기는 어려울 것이므로, 모쪼록 세입자들이 피해를 방지하기 위하여 취할 수 있는 여러 가지 조치들이 충분히 홍보되어 소중한 보증금이 편취되는 불상사가 최대한 예방될 수 있기를 기대하며 이번 글을 마무리합니다.

 

※ 본 포스팅에 포함된 정보는 참고자료일 뿐, 정확하지 않을 수 있습니다. 본 포스팅의 내용이 모든 유형의 사실관계나 법률분쟁에 부합하는 것은 아닐 수 있으며, 구체적인 사안에 있어서의 권리구제는 분쟁 당사자 각자의 책임으로 법률전문가의 도움을 받으시기를 권유 드립니다.