전세 체결 전에 임대인 세금 체납액 꼭 확인할 이유, 방법 2가지! (미납 국세/지방세 열람 신청, 납세증명서)

전세 보증금을 회수하지 못하는 피해를 예방하기 위한 체크리스트 중 집주인(임대인)의 국세/지방세 체납액을 반드시 확인하여야 하는 이유와 이를 확인하는 방법인 납세증명서와 미납 국세/지방세 열람제도에 대해 소개하겠습니다.

 

<목차>
1. 왜 임대인의 국세 / 지방세 체납액을 확인해야 하나요?
    (1) 배당의 순서
    (2) 국세 / 지방세와 보증금의 배당 순위
    (3) 임대인이 체납한 국세 / 지방세 확인의 필요성
2. 임대인의 국세 / 지방세 체납액을 확인하는 절차
    (1) 임대인의 납세증명서 확인
    (2) 임대인의 미납국세 / 지방세 열람
    (3) 실효적으로 임대인에게 미납 국세/지방세 확인을 요구하는 방안
3. 체납액 확인에 임대인이 협조하는 관행이 자리 잡길 기대하며..

 

1. 왜 임대인의 국세 / 지방세 체납액을 확인해야 하나요?

(1) 배당의 순서

전세계약의 만기에 이르러 어떤 이유에서건 집주인이 전세 보증금을 반환하지 못하는 경우, 달리 세입자가 전세보증금반환보증에 가입해두지 않았다면, 현재 세입자가 세 들어 거주 중인 주택이 전세 보증금을 반환받을 수 있는 최후의 보루라고 할 수 있습니다. 즉, 세입자는 집주인을 상대로 지급명령을 신청하거나 보증금반환청구소송을 제기하여 승소 후 확정된 지급명령이나 판결문을 가지고 주택의 경매를 신청함으로써 주택의 낙찰대금으로부터 보증금 회수를 도모할 수 있는 것입니다.

 

이때 세입자가 낙찰대금으로부터 보증금을 배당받을 수 있는 순위는 1차적으로 ① ⓐ 주택을 인도받고 ⓑ 전입신고를 마쳐 대항력(전입신고를 한 다음날 발생)을 갖추고, ② 임대차계약서에 확정일자를 받는 요건을 모두 갖춘 날을 기준으로 정해집니다. 즉, 이날보다 더 이른 일자에 주택에 대한 등기부상 접수된 선순위 권리(압류, 가압류, 저당권 등)나 (구분건물이 아닌 다가구주택의 경우) 먼저 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다른 세입자가 없다면, 세입자는 낙찰대금에서 경매비용을 제하고 남은 금액을 가장 먼저 배당받을 수 있게 됩니다.

 

그런데 세입자로서는 등기부상 선순위 권리를 보유한 채권자도 없고(즉, 등기부상 을구가 깨끗한 경우), 세입자 보다 순위가 앞서는 다른 세입자도 없는 경우에도 임대인의 국세 / 지방세 체납액 때문에 여전히 보증금의 전부 또는 일부를 회수하지 못할 위험이 있습니다. 그 이유에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

(2) 국세 / 지방세와 보증금의 배당 순위

① 소액보증금 최우선 변제의 원칙

보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 이른바 소액임차인으로서 (집주인이 고용주로서 근로자에게 부담하는 최종 3개월분의 임금채권을 제외하면) 저당권 등 선순위 권리는 물론 당해세를 포함한 임대인의 체납액 등 다른 모든 권리에 앞서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다(국세기본법 제35조 제1항 제4호, 지방세기본법 제71조 제1항 제4호).

 

이러한 최우선변제권을 누리기 위해서는 우선 보증금의 액수가 일정 금액 이하이어야 하고(아래 ⓐ의 기준), 이러한 기준 금액 이하의 보증금 중 최우선 변제를 받을 수 있는 금액에는 상한(아래 ⓑ의 기준)이 있습니다. 즉, 보증금이 ⓐ에 해당하지 않거나, ⓐ에 해당하더라도 ⓑ의 상한을 초과하는 보증금은 다음 ②, ③항에서 설명하는 순서에 따라 배당을 받을 수밖에 없습니다. 아래에서 보시는 바와 같이 ⓐ와 ⓑ의 기준은 각 지역마다 상이합니다(참고로 아래의 기준은 2023. 2. 21.부터 시행).

 

지역 구분	최우선변제를 받을 수 있는 임차인에 해당하기 위한 보증금 기준(ⓐ)	보증금 중 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 상한(ⓑ)
서울특별시	1억 6천 5백만 원 이하	5천 5백만 원
과밀억제권역*, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4천 5백만 원 이하	4천 8백만 원
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8천 5백만 원 이하	2천 8백만 원
그 밖의 지역	7천 5백만 원 이하	2천 5백만 원

* 과밀억제권역(작성일 현재 기준)
인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다], 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

 

② 당해세 우선의 원칙

최우선변제권이 있는 보증금을 제외한 나머지 보증금은 아래 ③항에서 설명하는 임대인 체납액의 법정기일 보다 대항력 + 확정일자를 갖춘 일자가 앞서는지 여부에 따라 배당의 순위가 결정되는 것이 원칙이지만, 일부 국세 / 지방세의 경우에는 임차인이 대항력 + 확정일자를 갖춘 일자보다 법정기일이 늦은 경우에도 먼저 배당을 받도록 되어 있습니다(국세기본법 제35조 제3항, 지방세기본법 제71조 제5항). 이러한 세금은 그 재산에 대하여 부과된 세금이라 하여 일반적으로 당해세라고 지칭하며, 국세 / 지방세 중 당해세에 해당하는 것은 아래와 같습니다.

• 당해세에 속하는 국세: 상속세, 증여세, 종합부동산세
• 당해세에 속하는 지방세: 재산세, 자동차세(자동차 소유에 대한 자동차세만 해당), 지역자원시설세(소방분에 대한 지역자원시설세만 해당) 및 지방교육세(재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세만 해당)

 

그런데 최근 국세기본법의 개정으로 2023. 4. 1. 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정(경매)하는 사건부터는 임차권의 대항력 + 확정일자 취득 이후 법정기일이 성립한 당해세에 배당되었어야 할 금액은 세입자의 주택임대차보증금에 배분되도록 제도가 변경되어 적어도 국세 당해세에 한해서는 아래 ③항의 기준이 적용되게 되었음을 참고하시기 바랍니다. 다만 지방세기본법에 대해서는 2023. 1. 30. 유사한 내용의 개정안이 입안되기는 하였으나 아직 개정안이 국회를 통과하지는 않은 상태이므로, 당해세에 속하는 지방세에 대해서는 여전히 당해세 우선의 원칙이 적용됩니다.

 

③ 법정기일이 앞서는 국세 / 지방세의 우선변제 원칙

국세와 지방세 모두 신고·납부 세목의 경우에는 신고일, 부과·납부 세목의 경우에는 그 납부고지서의 발송일을 "법정기일"로 보는데, 임대인에게 부과된 국세 / 지방세의 법정기일이 임차인이 대항력(즉, 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음날)과 확정일자를 모두 갖춘 일자보다 앞선 일자인 경우에는 임차주택에 대해 진행되는 경매 및 공매에서 국세 / 지방세가 임차인의 보증금보다 우선하여 배당을 받게 됩니다. 

 

(3) 임대인이 체납한 국세 / 지방세 확인의 필요성

임차인의 보증금이 최우선변제권을 누리는 경우가 아닌 한, 앞서 살핀 것처럼 당해세에 해당하는 국세 / 지방세(위 ②항의 경우)나 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 일자보다 법정기일이 앞서는 국세 / 지방세(위 ③항의 경우)는 주택에 대한 공매 또는 경매절차에서 임차인의 보증금보다 우선하여 배당을 받을 수 있고, 이에 따라 주택에 대한 경매를 진행해야 하는 최악의 상황 하에서도 임차인은 보증금의 전부 또는 일부를 회수하지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 그러므로 임차인으로서는 전세계약을 체결하기에 앞서 임대인이 체납한 국세 / 지방세가 있는지 여부를 확인하여 혹시나 자신의 보증금이 보호받지 못할 가능성이 있는지 확인할 필요가 있습니다. 아래에서는 이를 확인하는 절차에 대해 소개하겠습니다.

 

2. 임대인의 국세 / 지방세 체납액을 확인하는 절차

(1) 임대인의 납세증명서 확인

① 납세증명서에서 확인해야 할 사항

납세증명서는 납세자의 체납액이 없음을 증명하는 서면으로서, 임차인이 되려는 사람은 전세계약 체결일 내지는 보증금 잔금일(통상적인 이사일이자 전입신고 일자)에 앞서 임대인의 국세 / 지방세 납세증명서를 제공받아 임대인이 체납한 국세 / 지방세가 있는지 여부를 파악할 수 있습니다. 아래는 순서대로 국세 / 지방세 납세증명서 서식이며, 붉은 선 안에 "해당 없음"이라고 기재되어 있으면 납세증명서 발급일 현재 체납액이 없다는 의미입니다.

출처: 국가법령정보센터 - 국세 / 지방세 납세증명서

 

② 체납정보 확인권 신설 - 주택임대차보호법 개정안의 내용

다만, 기존 제도 하에서는 임대인이 자발적으로 임차인의 요청에 응하지 않는 한 임대인으로부터 납세증명서를 확인할 방법이 없었습니다. 이에 임대차계약을 체결할 때 임대인이 국세 / 지방세 납세증명서를 제시할 의무를 신설한 주택임대차보호법 일부개정법률안이 2023. 3. 30. 국회 본회의를 통과하였습니다. 그 주요 내용은 아래와 같습니다.

 

▣ 임대인 권리와의 균형 

신설 제도에 따라 임대인이 납세증명서를 제시하면, 임차인은 납세증명서 기재 내용을 통해 체납 국세 / 지방세의 존재를 파악할 수 있을 것입니다. 다만, 임대인의 개인정보보호를 위해 '제출'이 아닌 '제시'를 하도록 하였습니다(즉, 임차인이 되려는 자에게 납세증명서를 줘야 하는 것은 아니고, 보여주기만 하면 됨).

 

▣ 체납액 열람 신청에 대한 동의 

임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하기를 원하지 않는 경우에는 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 미납 국세와 체납액의 열람 및 미납 지방세의 열람에 각각 동의함으로써 납세증명서 제시의무를 갈음할 수 있도록 하였습니다. 즉, 임대인은 (i) 스스로 납세증명서를 발급하여 임차인이 되려는 자에게 제시하거나, (ii) 임차인이 되려는 자가 관할 세무서장에게 임대인 체납액의 열람을 신청하는 것 - 이에 대해서는 아래 (2)항에서 좀 더 설명하겠습니다 - 에 동의를 하는 것 중에 어느 하나는 해야 할 의무를 부담하게 되었습니다.

 

글쓴이 주:

(i) 얼핏 보면 임차인이 되려는 자가 임대인의 체납 사실을 파악할 수 있는 방안이 마련된 듯 하지만, 임대인이 임차인이 되려는 자의 요구에 끝끝내 거부할 경우에는 이를 실효적으로 강제할 방법이 없다는 점에서 그 실효성에 다소 의문이 있습니다. 이론적으로는 이를 소송으로 강제하는 방안을 생각할 수 있겠지만, 조속히 들어갈 집을 구하려는 임차인에게 한낱 임대인의 동의를 구할 소송을 제기할 시간적·금전적 여유가 있을 리 만무하기 때문입니다. 어쨌든 임대인의 의무가 법률에 명문화되었다는 점에서 의의를 찾아야 할 것으로 보입니다.

 

(ii) 만약 임대인이 제시한 납세증명서상 체납액이 있는 경우에는 임대차계약을 체결하지 않는 것이 바람직하겠지만, 만약 잔금 납입 전까지 임대인이 체납액을 모두 납부할 것이라는 약속을 믿고 임대차계약을 체결하고자 한다면, 잔금일까지도 체납액이 전액 납입되지 않는 경우에는 위약금 없이 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있다는 특약을 계약서에 마련해두고 아래 (2)항에서 설명하는 임대차계약을 체결한 임차인이 임대인의 미납 국세/지방세를 열람할 수 있는 권리를 활용하여 실제 납부 약속을 이행하는지 여부를 잔금일까지 모니터링 하는 것이 바람직할 것으로 생각됩니다.

 

(2) 임대인의 미납국세 / 지방세 열람

① 미납 국세/지방세 열람 제도

임대인의 체납세액을 확인하는 두 번째 방법은 임차인이 되려는 자의 지위에서 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장 / 지방자치단체에게 임대인의 미납국세 / 지방세를 열람하게 해 줄 것을 청구하는 방법입니다.

 

그런데 기존에 미납 국세 / 지방세 열람은 집주인의 동의가 없으면 불가능하기 때문에 2017년부터 2021년 6월까지의 기간 동안 802건에 그치는 등 유명무실한 제도로 전락한 상태였습니다. 이러한 점을 고려하여 기획재정부는 국세징수법 개정안을 마련하여 임대차 계약을 한 임차인은 임차개시일까지는 임대인 동의 없이도 임대인의 미납국세를 열람할 수 있도록 하고, 열람 장소도 기존의 부동산 소재지 세무서뿐만 아니라 전국 세무서로 확대하도록 하였습니다. 지방세징수법 역시 이에 보조를 맞추어 국회에서 개정안을 발의하였습니다.

 

② 임차인의 미납국세 열람제도 개선 - 국세징수법/지방세징수법 개정

이에 따라 임대차 계약을 체결하여 계약금을 치른 임차인은 임대인의 국세/지방세 체납 여부를 임대인의 동의 없이 파악할 수 있게 되었습니다. 다만, 계약금을 치르지 않아 전세계약에 따른 의무를 부담할지 여부가 확정되지 않은 임차인에 대해서까지 이러한 권리를 인정하는 것은 과하다는 의견에 따라, 임차예정자는 개정법 하에서도 여전히 임대인의 동의(앞서 주택임대차보호법상 임대인이 납세증명서 제시에 갈음하여 할 수 있는 미납 국세와 체납액의 열람 또는 지방세 열람에 대한 동의가 바로 이것입니다)가 있어야 미납 국세/지방세 열람이 가능합니다.

 

이 국세징수법/지방세징수법 개정안이 2023. 4. 1.부터 시행되기 시작하였으며, 개정법 부칙에 따르면 임대차계약을 2023. 4. 1. 이후에 체결한 임차인뿐만 아니라 2023. 4. 1. 이전에 체결한 임차인도 임대차 기간이 개시하기 전이라면 2023. 4. 1. 이후 열람을 신청하는 것이 가능합니다. 개선된 내용을 정리하면 아래와 같습니다.

 

▣ 열람기간의 확대 

기존 제도	개정 법률의 내용
임대차계약 체결 전에만 가능	임대차계약 체결 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작하는 날까지 가능

 

▣ 임대인의 동의 요건 완화 

기존 제도	개정 법률의 내용
임대인의 동의가 있는 경우에만 가능	(원칙) 건물 소유자의 동의를 받아야 열람 가능 (예외) 임대차 계약을 체결한 임차인은 임대인의 동의 없이도 열람 신청 가능. 다만, 보증금이 1,000만원 미만의 소액이라서 국세에 우선해서 배당을 받을 수 있는 임차인은 열람이 필요 없으므로 제외.

 

▣ 열람기관의 확대

기존 제도	개정 법률의 내용
건물 소재지 관할 세무서장에게 신청 가능	관할 세무서장이 아닌 다른 세무서장에게도 신청 가능

 

▣ 미납"국세"열람 신청 및 열람 방법(국세청 2023. 3. 29.자 보도참고자료)

구분	신청 준비 서류	비고
임대인 동의받아 신청하는 경우 (계약 체결 전)	· 미납국세 등 열람신청서 · 임대인 신분증 사본 및 신청인 신분증	신청서에 임대인의 서명(날인)란은 임대인 동의서로 대체 가능
임대인 동의없이 신청하는 경우 (계약 체결일 및 그 이후)	· 미납국세 등 열람신청서 · 임대차계약서 및 신청인 신분증	신청서에 임대인의 서명(날인)란은 공란으로 작성

 

▣ 미납"지방세"열람 신청 및 열람 방법(행정안전부 2023. 3. 29.자 보도자료)

• 계약일 이전에는 ① 동의서에 임대인의 서명(날인)을 받은 미납지방세 등 열람신청서 및 ② 임차인의 신분을 증명하는 서류를 시·군·구청의 세무부서 등에 방문하여 제출하는 방법으로 신청
• 계약일 이후에 임대인의 미납지방세를 열람하려는 임차인은 ① 동의서에 임대인의 서명(날인)란을 공란으로 둔 미납지방세 등 열람신청서, ② 임차인의 신분증, ③ 임대차계약서 사본을 가지고 시·군·구청의 세무부서 등에 방문하여 제출하는 방법으로 신청
• 임차인과 주민등록상 주소를 같이 하는 동거가족과 임차인이 법인일 경우에는 법인의 직원도 열람신청 가능(동거가족은 신분증과 임대차계약서만으로 열람 가능하며, 법인의 직원은 위임장과 재직증명서를 추가로 제시하여야 함)

 

참고로 미납국세 / 지방세 열람신청서 양식은 아래와 같으며, 임대인의 동의를 받아 열람을 신청하려는 경우에는 아래 이미지의 붉은 선 안에 임대인의 도장을 받는 것이 핵심인데, 개정법에 따라 계약 체결 후 열람을 신청하는 경우에는 붉은 선 안 부분을 공란으로 작성하여도 무방하게 되었습니다.

 

출처: 국가법령정보센터 - 미납국세 등 열람신청서 / 미납지방세 등 열람신청서

 

글쓴이 주: 앞서 살핀 주택임대차보호법 개정안에 규정된 납세증명서 제시의무에 따라 임대인이 임대차계약을 체결할 때 납세증명서를 성실하게 제시하고 그 당시 체납액이 없음을 확인한 경우에도, 임대차계약을 체결한 날부터 보증금 잔금일, 즉 통상적인 이사일이자 전입신고 일자 사이의 기간에 임대인의 체납액이 발생한 경우에는, 임차인이 보증금 잔금일에 ① ⓐ 주택을 인도받고 ⓑ 전입신고를 마쳐 대항력(전입신고를 한 다음날 발생)을 갖추고, ② 임대차계약서에 확정일자를 받아 순위를 확보하였다고 하더라도, 경매절차상 임차인의 보증금이 국세/지방세보다 후순위로 밀릴 수 있습니다. 이러한 경우에 대비하기 위해서는 임대차계약 체결 후에도 개정된 국세징수법/지방세징수법상 임대인 체납액 열람권을 적극 활용하여 임대인의 체납액 발생 여부를 모니터링할 필요가 있으며, 만약 임대인의 체납이 발생한 경우에는 임차인이 위약금 없이 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있다는 특약을 계약서에 마련해두는 것이 바람직할 것으로 생각됩니다.

 

(3) 실효적으로 임대인에게 미납 국세/지방세 확인을 요구하는 방안

임대인이 개정된 주택임대차보호법에 따라 (i) 임대차계약을 체결할 때 납세증명서를 제시하거나, (ii) 납세증명서 제시에 갈음하여 임대차계약 체결 전에 미납 국세/지방세 열람에 동의할 의무를 이행하는 것을 실효적으로 보장하는 실무적인 방안으로는, ① 임대인의 의무가 주택임대차보호법에 따른 법률상 의무이므로 미납 국세/지방세 확인을 구하는 임차인의 요구가 정당하다고 주장하면서, ② (부동산에서 사용하는 임대차계약 서식이 아니라) 미납 국세/지방세 유무를 기재하도록 되어 있는 법무부에서 마련한 주택임대차표준계약서로 전세계약을 체결하고, ③ 미납 국세/지방세 유무가 개업공인중개사의 중개대상물 확인·설명서에도 기재되어야 하기 때문에 이를 반드시 확인하여야 한다고 임대인 측에 요구하는 방안을 고려할 수 있겠습니다.

 

임대인이 이러한 요구를 받아들여 미납 국세/지방세 유무를 확인해준 경우에는 아래 이미지의 붉은 테두리 부분과 같이 법무부 표준임대차계약서(아래 첫번째 이미지), 그리고 중개대상물 확인·설명서(아래 두번째 이미지)상 미납 국세/지방세 유무에 대한 사실을 기재하고 그 내용이 잘 기재되었는지 확인하면 되겠습니다. 

 

출처: 법무부, 국가법령정보센터 - 주택임대차표준계약서, 중개대상물 설명확인서

 

3. 체납액 확인에 임대인이 협조하는 관행이 자리 잡길 기대하며..

앞서 살핀 바와 같이 세입자의 입장에서 임대인의 국세 / 지방세 체납액을 확인하는 것은 보증금 보호를 위하여 매우 중요함에도 불구하고 지금까지 임대인의 동의를 얻지 아니하면 이를 확인하는 것이 사실상 불가능하였습니다. 이러한 점을 고려하여 주택임대차보호법상 임대인의 납세증명서 제시의무를 규정하거나, 국세징수법상 임대인의 동의 없는 미납 국세 열람이 가능하도록 하는 등의 제도 개선이 이루어지고 있는 점은 세입자 입장에서 고무적이라고 할 수 있습니다.

 

다만, 임대인이 끝끝내 협조에 거부하는 경우에 이를 실효적으로 강제할 방법이 없다는 등의 한계가 있기 때문에 세입자의 권리가 100% 보장된다고 보기는 어렵습니다. 아직까지는 전세계약을 체결하면서 임대인에게 체납액 열람을 요구하였다가는 쓸데없이 깐깐한 세입자라면서 계약 체결을 거부당하기 십상일 것입니다.. 궁극적으로는 이러한 제도 개선을 발판 삼아 임대인들이 체납액 확인에 자발적으로 협조하는 관행이 널리 자리 잡고, 임대인과 임차인이 상호 신뢰 하에 임대차계약을 체결할 수 있는 날이 오기를 기대해 봅니다.

 

※ 본 포스팅에 포함된 정보는 참고자료일 뿐, 정확하지 않을 수 있습니다. 본 포스팅의 내용이 모든 유형의 사실관계나 법률분쟁에 부합하는 것은 아닐 수 있으며, 구체적인 사안에 있어서의 권리구제는 분쟁 당사자 각자의 책임으로 법률전문가의 도움을 받으시기를 권유 드립니다.