해외거주(체류) 임대인의 전세 위임은 어떻게?! (feat. 인감 서면신고, 화상공증)

해외에 거주하는 사람이 임대인으로서 국내에 소유하고 있는 주택을 전세로 놓으려는 경우, 불가피하게 국내에 있는 가족이나 부동산을 대리인으로 두고 거래를 하는 수밖에 없습니다. 이 경우 거래 상대방인 임차인은 대리인이 적법하게 본인을 대리할 수 있는 권한을 증명하는 위임장과 그러한 위임장이 본인에 의사에 의하여 작성된 사실에 대한 증빙을 요구하게 됩니다. 이번 포스팅에서는 위임장이 해외거주자 본인의 의사에 의사에 의하여 작성된 사실을 증빙하는 방법으로 (1) 인감 서면신고 후 인감증명서 위임 발급하여 전세계약 위임장에 첨부하는 방법, (2) 전세계약 위임장을 재외공관을 통해 공증하는 방법, 그리고 (3) 전세계약 위임장을 화상공증하는 방법에 대해 살펴보겠습니다.

 

<목차>
1. 인감 서면신고 후 인감증명서 대리발급하여 위임장에 첨부하는 방법
    (1) 인감 서면신고
        ① 해외 거주국에서 취하여야 할 조치
        ② 국내(대한민국)에서 취하여야 할 조치
    (2) 인감증명서 발급 위임
        ① 해외 거주국에서 취하여야 할 조치
        ② 국내(대한민국)에서 취하여야 할 조치
    (3) 참고 - 국내거주자와 같은 방법으로 인감증명서 발급 위임
    (4) 인감증명서를 위임장에 첨부
2. 공증을 받는 방법
    (1) 위임장에 대해 재외공관에서 사서증서 인증을 받는 방법
    (2) 위임장에 대해 화상공증을 받는 방법

 

1. 인감 서면신고 후 인감증명서 대리발급하여 위임장에 첨부하는 방법

해외거주자의 경우 절차적으로 상당히 번거롭긴 하지만 인감을 신고하고 인감증명서를 대리인을 통해 발급하는 것이 가능합니다. 만약 해외로 출국하기 전에 이미 신고해둔 인감이 있다면, 아래 (1)의 절차는 생략 가능하고, 곧바로 (2)의 절차를 진행하면 됩니다.

(1) 인감 서면신고

인감증명서를 발급하기 위해서는 그 전제조건으로 먼저 해외거주자의 인감을 신고하여야 합니다. 그런데 해외에 거주하는 경우 방문신고가 불가능한 사유로 인정(인감증명법 시행령 제8조 제1항)되어 다음과 같은 서식에 의하여 서면으로 인감을 신고하는 것이 허용됩니다.

 

출처: 국가법령정보센터 - 인감 서면신고서

 

아래에서는 위 서면신고서 작성 및 제출과 관련하여 ① 해외거주자의 해외 거주국에서 취하여야 할 조치(위 붉은 테두리 표시 부분)와 ② 해외거주자로부터 서면신고서를 전달받은 대리인 등이 국내에서 취하여야 할 조치(위 초록 테두리 표시 부분)를 나누어 살펴보겠습니다. 다만, 재외공관마다 세부적인 절차가 다를 수 있으므로 아래의 흐름을 참고는 하되, 구체적인 절차나 준비물에 대해서는 해당 공관에 사전에 문의하여 확인하는 것이 바람직하겠습니다.

 

① 해외 거주국에서 취하여야 할 조치

A. 우선 해외거주자는 여권이나 대한민국에서 발급한 신분증(주민등록증, 운전면허증)을 지참하고 해외 거주국의 재외공관을 방문하여야 합니다. 국가별 재외공관정보 현황은 외교부 홈페이지에서 확인 가능합니다.

 

B. 해외거주자는 인감신고인으로서 위 서면신고서에 붉은 테두리로 표시 부분 중 (i) 부분을 다음을 유의하여 작성하고, (ii) 부분에도 이름을 적고 서명 또는 날인합니다.

1. 인감 신고인의 주소 란에는 출국 전 마지막으로 전입신고한 주소 또는 해외체류신고를 하면서 신고한 주소(예컨대 가족의 거주지)를 기재합니다.
2. 서면신고 사유 란에 "해외체류"라고 기재합니다.
3. 재외공관의 확인으로 해외거주 사실이 증명되므로, 방문을 할 수 없는 증명자료는 따로 첨부할 필요가 없습니다.
4. 보존용 인감지 붙임 란에 인감을 찍고 백지에 인감을 날인한 "인감지 1장"을 첨부하거나, 인감지 첨부 대신 인감도장을 서면신고서에 동봉해야 합니다. 만약, 본인이 해외에서 도장을 만들 여건이 안 된다면, 한국의 대리인에게 인감용 도장을 파달라고 하고 이를 지참해서 인감신고서를 제출하도록 부탁하는 방법이 있겠습니다. 

C. 위 B 부분의 작성이 완료되면, 해외거주자는 서면신고서의 (iii) 부분에 재외공관의 확인을 받습니다.

 

D. A~C 까지의 절차가 완료되면, 서면신고서 원본을 국제특송우편으로 국내에 있는 대리인에게 발송합니다.

 

② 국내(대한민국)에서 취하여야 할 조치

A. 인감을 서면신고하기 위해서는 인감을 신고한 성년자의 보증이 있어야 합니다(인감증명법 제7조 제2항).

1. 이 보증인은 대리인과는 다른 사람이어야 합니다.
2. 해당 보증인은 위 서면신고서의 초록 테두리로 표시된 부분 중 (iv) 부분에 보증인의 인적 사항을 기재하고, 인감 또는 서명 란에 보증인의 신고된 인감을 날인하여야 합니다.
3. 이때 보증인의 인감은 증명청에서 인감대장과 대조하여 확인하므로, 보증인의 인감증명서를 제출할 필요는 없습니다.
4. 보증인은 대리인이 서면신고서를 제출할 때 대리인과 함께 출석할 필요도 없습니다.

B. 보증인 기재사항의 작성이 완료되면, 대리인은 대리인 자신의 신분증을 지참하고 해외거주자의 주소지 관할 주민자치센터에 방문하여 위 서면신고서의 초록 테두리로 표시된 부분 중 (v) 부분을 기입하여 완성된 서면신고서를 제출하면 인감신고가 마무리됩니다.

 

(2) 재외공관 확인 거쳐 인감증명서 발급 위임

출국 전에 이미 신고해둔 인감이 있거나, 위 (1)항의 절차를 밟아 인감 신고가 완료하였다면, 신고한 인감에 대한 인감증명서를 발급할 수 있는데, 해외거주자는 이러한 인감증명서의 발급을 대리인에게 위임할 수 있습니다.

 

이는 아래의 인감증명서 발급 위임장(주민자치센터 제출용으로서, 전세계약을 체결할 권한을 위임하였음을 세입자에게 증명하기 위해 작성하고 특별히 정해진 서식이 없는 전세계약 위임장과는 구별됩니다)을 작성 후 재외공관의 확인을 받아 대리인을 통해 제출하는 방법으로 가능하며, 인감을 새로 서면 신고해야 하는 경우에는 재외공관을 두 번 왕래하는 번거로움을 피하기 위해 위 (1)의 인감 서면신고서 확인을 위해 재외공관을 방문하는 기회에 아래 위임장에 대한 확인도 함께 받는 것이 편리하겠습니다.

 

출처: 국가법령정보센터 - 인감증명서 발급 위임장

 

아래에서는 위 인감증명서 발급 위임장 작성 및 제출과 관련하여 ① 해외거주자의 해외 거주국에서 취하여야 할 조치(위 붉은 테두리 표시 부분)와 ② 해외거주자로부터 서면신고서를 전달받은 대리인 등이 국내에서 취하여야 할 조치를 나누어 살펴보겠습니다. 앞서 인감 신고의 경우와 마찬가지로, 재외공관마다 세부적인 절차가 다를 수 있으므로 아래의 흐름을 참고는 하되, 구체적인 절차나 준비물에 대해서는 해당 공관에 사전에 문의하여 확인하는 것이 바람직하겠습니다.

 

※ 참고로 아래는 부동산 임대인의 지위에서 전세계약을 위한 대리권을 수여한 사실을 증명하는 위임장에 첨부할 인감증명서를 전제한 설명이며, 부동산 매도용 인감증명서를 발급을 위임하려는 경우에는 인감증명서 발급 위임장 하단에 세무서장의 확인을 받는 등 추가적인 절차를 밟아야 합니다.

 

① 해외 거주국에서 취하여야 할 조치

A. 해외거주자는 여권이나 대한민국에서 발급한 신분증(주민등록증, 운전면허증)을 지참하고 해외 거주국의 재외공관을 방문하여야 하는데, 앞서 설명한 것처럼 인감 서면신고서를 확인받는 기회에 함께 처리하면 되겠습니다.

 

B. 해외거주자는 위임자로서 위 인감증명서 발급 위임장에 붉은 테두리로 표시 부분 중 (i) 부분을 작성합니다. 참고 및 유의사항은 다음과 같습니다.

1. 위임자의 주소는 위임자의 국내 주소지가 아니라 해외에서 체류하고 있는 주소지를 기재합니다.
2. 위임장의 유효기간은 위임일로부터 6개월까지입니다.
3. 인감증명서를 2부 이상 발급받으려는 경우에는 발급통수 란에 필요한 수량을 적어야 하며, 기재되어 있지 않을 경우에는 1부가 발급됩니다.
4. 용도 란은 인감증명서를 제출할 곳에서 필요로 하는 내용(예컨대 부동산 임대)을 적고, 위임자의 서명은 사인의 형태로도 할 수 있으며, 날인은 인감도장이 아니라도 관계없습니다(재외공관 공증담당영사 면전에서 본인 확인을 받으므로 인감도장 불필요).
5. 위임 사유 란에 "해외체류"라고 기재합니다.

C. 위 B 부분의 작성이 완료되면, 해외거주자는 인감증명서 발급 위임장의 (ii) 부분에 재외공관의 확인을 받습니다.

 

D. A~C 까지의 절차가 완료되면, 인감증명서 발급 위임장 원본을 (새로 인감을 신고하는 경우에는 인감 서면신고서와 함께) 국제특송우편으로 국내에 있는 대리인에게 발송합니다.

 

② 국내(대한민국)에서 취하여야 할 조치

대리인은 대리인 자신의 신분증과 인감증명서 발급 위임장을 지참하고 가까운 주민자치센터(즉, 인감 서면신고서와 달리 해외거주자의 주소지 주민자치센터를 방문할 필요 없음)에 방문하여 인감증명서를 발급받으면 됩니다. 이 경우 재외공관에서 위임자 본인 확인을 받았기 때문에, 위임자 본인의 신분증을 주민자치센터에 제시할 필요는 없습니다(국내에서 일반적으로 인감증명서 대리 발급시 위임자의 신분증이 필요한 것과 상이).

 

(3) 참고 - 국내거주자와 같은 방법으로 인감증명서 발급 위임

참고로 해외에서 체류 중인 자가 출국 전에 인감을 신고해둔 상태이고, 인감증명서 발급 위임장까지 자필로 직접 작성하였으며, 본인의 신분증(주민등록증, 자동차운전면허증, 장애인등록증 등)까지 대리인에게 맡겨둔 경우, 인감증명서 발급 위임장에 재외공관의 확인, 즉 위 (2)항에서 설명한 절차를 거치지 않고도 인감증명서 발급 위임이 가능한지 여부에 대하여 기존에 논란이 있었고, 일선 지방자치단체의 실무도 혼선이 있었다고 합니다. 

 

이에 대하여 행정안전부는 2021년 10월 26일 "해외체류자가 출국 전 직접 작성한 위임장과 신분증을 대리인에게 위임한 경우 재외공관 확인 없이 인감증명서 발급이 가능하다."는 명확한 발급 기준을 마련하여 전국 시·군·구에 통보했다고 합니다(아래 기사 참조).

 

 

용인시 "해외체류자 인감증명서 대리 발급 기준은?" - 국제뉴스

 

이에 따라 다음과 같은 준비를 해두고 해외로 출국한 사람의 경우에는 재외공관의 확인을 받지 않고도 인감증명서의 발급을 대리인에게 위임할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 위의 기사는 용인시청에 관한 기사이므로, 본인의 인감을 관할하는 관청에서도 이러한 절차로 가능한지 여부에 대해서는 해당 관청에 사전에 문의하여 확인하는 것이 바람직하겠습니다.

 

1. 출국 전 본인의 인감을 신고해두었을 것
2. 인감증명서 발급 위임장을 자필로 작성해두었을 것
3. 본인의 신분증(주민등록증, 자동차운전면허증, 장애인등록증 등)을 대리인에게 맡겨두었을 것
4. 대리인이 인감증명서 발급 위임장, 위임자 본인의 신분증, 대리인의 신분증을 지참하고 가까운 주민자치센터에 방문하여 제출할 것

 

(4) 인감증명서를 위임장에 첨부

마지막으로, 해외거주자가 부동산 임대에 관한 대리권을 대리인에게 수여하는 내용이 담긴 전세계약 위임장에 위 (1)과 같이 신고하였거나 출국 전에 신고해두었던 인감을 날인하고, 이러한 전세계약 위임장을 (인감 서면신고서와 인감증명서 발급 위임장과 함께) 대리인에게 보낸 다음, 여기에 위 (2) 또는 (3)과 같이 발급한 인감증명서를 첨부하도록 하면, 부동산 임대를 위한 전세계약 위임장이 해외거주자 본인의 의사에 의하여 작성된 것임을 증명할 수 있게 될 것입니다. 전세계약 위임장에 인감증명서를 첨부하는 이유에 대해서는 관련 포스팅을 참고 바랍니다.

 

2. 공증을 받는 방법

(1) 위임장에 대해 재외공관에서 사서증서 인증을 받는 방법

인감증명서 첨부 외에 위임장이 위임인 본인의 의사에 의해 작성되었음을 증명하는 또 다른 방법은 공증인으로부터 위임장에 대해 사서증서 인증을 받은 다음 국내의 대리인에게 보내는 방법입니다. 위임장에 사서증서 인증을 받은 경우, 해당 위임장을 본인이 작성하였음을 국가가 자격을 부여한 공증인 앞에서 공증인법이 정하는 절차에 따라 확인받은 것이므로 본인의 의사에 따라 작성되었으리라는 강한 추정을 받습니다.

 

대법원 1992. 7. 28. 선고 91다35816 판결
공증인법에 규정된 사서증서에 대한 인증제도는 당사자로 하여금 공증인의 면전에서 사서증서에 서명 또는 날인하게 하거나 사서증서의 서명 또는 날인을 본인이나 그 대리인으로 하여금 확인하게 한 후 그 사실을 공증인이 증서에 기재하는 것으로서, 공증인이 사서증서의 인증을 함에 있어서는 공증인법에 따라 반드시 촉탁인의 확인이나 대리촉탁인의 확인 및 그 대리권의 증명 등의 절차를 미리 거치도록 규정되어 있으므로, 공증인이 사서증서를 인증함에 있어서 그와 같은 절차를 제대로 거치지 않았다는 등의 사실이 주장·입증되는 등 특별한 사정이 없는 한, 공증인이 인증한 사서증서의 진정성립은 추정된다.

 

그런데 대한민국 법률에 따른 자격증을 가진 공증인이 없는 해외에서는 재외공관의 공증담당영사로부터 사서증서 인증을 받을 수 있습니다. 재외공관의 공증담당영사로부터 사서증서 인증을 받는 경우, 아래의 왼쪽 서식의 인증서 표지를 위임장의 앞에, 오른쪽 서식의 인증문을 위임장의 뒤에 붙이게 됩니다.

 

출처: 국가법령정보센터 - 인증서 표지와 인증문

 

(2) 위임장에 대해 화상공증을 받는 방법

그런데 위임장에 재외공관의 확인을 받기 위해서는 재외공관을 방문하여야 하기 때문에 여전히 번거롭습니다. 이러한 현실을 감안하여 법무부에서는 인터넷 화상장치를 이용한 전자문서 인증 제도를 도입하여 촉탁인이나 대리인이 공증사무소에 출석하지 않고도 인터넷을 통하여 사서증서에 대한 인증을 받을 수 있게 하고 있습니다.

 

공증인법
제66조의12(인터넷 화상장치를 이용한 전자문서의 인증) ① 제66조의5에 따른 전자문서의 인증은 지정공증인이 대통령령으로 정하는 바에 따라 동영상과 음성을 동시에 송수신하는 인터넷 화상장치를 이용하여 처리할 수 있다. 이 경우 지정공증인은 전자문서의 인증과 관련된 진행 상황 전부를 녹화하여야 한다.

 

화상공증은 법무부 전자공증시스템에 접속하여 신청할 수 있으며, 공인인증서만 있으면 특별한 어려움 없이 진행 가능합니다. 화상공증을 진행하는 방법에 대해서는 아래 법무부에서 제작한 8분짜리 영상에 잘 정리되어 있습니다.

 

 

달리 임차인을 위하여 전세권이나 저당권 등 등기부상 권리를 설정해주어야 하는 상황이 아니라면 임차인과의 거래에 임대인의 인감증명서가 반드시 요구되지는 않으므로, 이러한 경우에 해외거주자로서는 (공인인증서만 있다면) 화상공증의 방법으로 위임장에 대한 사서증서 인증을 받는 것이 임대인 본인 의사에 의하여 위임장을 작성한 사실을 증명하는 훨씬 간편한 대안이 될 수 있을 것으로 보입니다. 이러한 화상공증의 장점을 아래 간략히 정리해보았습니다.

 

1. 재외공관을 방문할 필요 없이 컴퓨터나 핸드폰이 있는 곳이라면 어디서나 화상으로 공증인과 만나 위임장 인증이 가능
2. 화상으로 공증인과 만날 희망 일시를 신청인이 고를 수 있음
3. 수수료가 저렴한 편임
4. 공인인증서와 신분증 외에 특별한 준비물이 필요 없음
5. 인증된 위임장은 pdf 형식의 전자문서로 이메일 발송이 가능하므로 서면 위임장을 국제특송우편으로 송부하는 번거로움을 덜 수 있음
6. 법무부 전자공증시스템에서 문서 동일성 검증 기능을 활용하면 임차인도 인증된 파일이 제대로 인증되었는지 간편하게 확인 가능

 

※ 본 포스팅에 포함된 정보는 참고자료일 뿐, 정확하지 않을 수 있습니다. 본 포스팅의 내용이 모든 유형의 사실관계나 법률분쟁에 부합하는 것은 아닐 수 있으며, 구체적인 사안에 있어서의 권리구제는 분쟁 당사자 각자의 책임으로 법률전문가의 도움을 받으시기를 권유드립니다.