공인중개사 통해 전세계약 하면 무조건 안전하다구요?! 공인중개사 자격 꼭 확인하세요!

주택 전세를 포함한 부동산과 관련한 거래를 하는 경우에는 부동산을 소개해주는 공인중개사에게 법이 정하는 수수료를 지급하고 계약을 체결하는 것이 일반적입니다. 공인중개사 자격은 국가가 부여하는 것이며, 공인중개사는 중개대상물에 대해 성실하고 정확하게 설명할 의무를 부담하는 등 공인중개사법상 여러 규제를 받기 때문에 중개의뢰인은 공인중개사가 중개하는 물건을 신뢰하고 전세 거래에 임하게 됩니다. 하지만 이러한 신뢰가 잘못된 근거에 바탕한 경우에는 세입자에게 돌이킬 수 없는 피해가 발생할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 어떠한 사례가 이에 해당하는지, 그리고 이러한 피해를 예방하기 위해서는 어떤 조치를 취하여야 하는지 살펴보겠습니다.

 

<목차>
1. 무권한/무자격자(공인중개사 자격 사칭)에 의한 보증금 편취
    (1) 경찰청 검거 사례
    (2) 무자격/무권한자에 의한 보증금 편취의 피해
2. 집주인의 위임은 받았지만 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개한 경우
    (1) 전세계약의 효력은 유효
    (2) 중개 서비스 계약은 무효
3. 공인중개사 자격 확인 방법

 

1. 무권한/무자격자(공인중개사 자격 사칭)에 의한 보증금 편취

(1) 경찰청 검거 사례

빌라왕 사건 등 전세보증금 피해 사례가 언론에서 자주 오르내리기 시작할 무렵, 경찰청은 2022. 7. 25. 보도자료를 내고 전국적으로 특별단속을 실시한다고 밝힌 바 있습니다. 해당 보도자료에서 경찰청은 그동안의 전세보증금 피해 관련 단속 사례를 자세히 분석하여 7개 유형을 중점 단속대상으로 선정하였는데, 그중 한 가지 유형이 불법 중개·매개행위입니다. 경찰청이 불법 중개·매개행위 유형에 속하는 것으로 본 세부 단속대상은 아래와 같습니다.

 

유형	세부 단속대상	적용법조
불법 중개·매개 (공인중개사법 위반)	중개사무소 개설등록 없이 중개업	공인중개사법 제48조 제1호
	공인중개사 등이 의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방대리	공인중개사법 제48조 제3호
	공인중개사 자격증 양도 및 양수	공인중개사법 제49조 제1항 제1호
	공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 유사명칭 사용	공인중개사법 제49조 제1항 제2호
	공인중개사 등이 보수 또는 실비를 초과하여 금품 수령	공인중개사법 제49조 제1항 제10호
	공인중개사 등이 중요사항에 대한 거짓된 언행 등으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
	기타 공인중개사법 위반	공인중개사법 제48조, 제49조

 

이러한 세부 단속대상 중에서도 경찰청이 소개하는 주요 검거사례는 다음과 같습니다.

 

• 피의자들은 오피스텔을 월세로 임차한 뒤 전세계약서 및 주민등록증을 위조하고, 주인이나 공인중개사 행세를 하며 피해자 7명과 전세계약 후 보증금 15억 원 편취 <서울 관악서>
• 피의자는 공인중개사로서 임대인의 가족으로부터 전세계약 위임을 받았다고 속인 후 피해자로부터 자신의 아내 명의 계좌로 임대보증금 3,500만 원을 받아 편취 <경기남부 군포서>

 

(2) 무자격/무권한자에 의한 보증금 편취의 피해

이처럼, ① 공인중개사 자격이 없는 자가 공인중개사 자격을 사칭할 뿐만 아니라, ② 집주인으로부터 전세 계약을 체결할 권한을 전혀 위임받은 적이 없거나 월세 계약을 체결할 권한만 받았을 뿐임에도 불구하고, 마치 집주인으로부터 전세 계약을 체결할 정당한 권한을 부여받은 것처럼 행세하여 집주인과 세입자 사이의 계약서를 작성하고 세입자로부터 보증금을 입금받아 가로챈 경우, 집주인과 세입자 사이의 계약은 대리권 없는 자가 한 계약으로서 집주인이 그 계약을 유효한 것으로 인정(즉, 추인)하지 않는 한 집주인에게 효력이 인정되지 않으므로(아래 조문 참조) 집주인을 상대로 전세 목적물에 거주할 권리를 주장하거나 보증금의 반환을 구할 수 없게 됩니다.

 

민법 제130조(무권대리)
대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.

 

이 경우 공인중개사 자격을 사칭한 자를 상대로 손해배상을 청구할 수밖에 없을 것이나(아래 조문 참조), 만약 그 자가 편취한 돈을 다 써버리고 그밖에 재산도 없어 손해배상을 해줄 자력이 없는 경우에는 설령 소송을 제기하여 승소하더라도 피해를 구제받기가 요원하게 됩니다.

 

민법 제135조(상대방에 대한 무권대리인의 책임)
① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.

민법 제750조(불법행위의 내용)
고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

이러한 피해를 예방하기 위해서는 우선적으로 아래 3.항에서 설명드리는 것처럼 공인중개사의 자격을 확인할 필요가 있겠으며, 공인중개사가 중간에서 집주인과의 접촉을 차단하고 자신하고만 계약서를 쓰면 된다고 하면서 집주인 명의가 아닌 다른 명의의 계좌로 보증금 입금을 유도하는 거래는 적극적으로 의심하고 피하여야 하겠으며, 공인중개사가 집주인을 대리할 권한이 있다고 주장하는 경우 위임장과 같이 이를 입증할 증거서류를 반드시 요구(이에 대해서는 관련 포스팅 참고)하는 것이 바람직하겠습니다.

 

2. 집주인의 위임은 받았지만 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개한 경우

(1) 전세계약의 효력은 유효

공인중개사 자격이 없는 사람의 알선을 받아 전세계약을 체결한 경우에도 임대인과 임차인 양자 모두가 전세계약을 체결할 의사가 있었다면 전세계약 자체는 유효한 것으로 인정됩니다(이 경우는 위 1.항에서 소개한 임대인의 의뢰조차 받지 않고 전세계약을 중개한 경우와는 구별됨). 왜냐하면 전세의 알선이란 말 그대로 임대인과 임차인 사이에 다리를 놓아주는 것에 지나지 않으며, 전세계약은 어디까지나 임대인과 임차인 사이에 체결되는 계약이므로, 알선행위에 하자가 있다고 해서 전세계약의 효력에 문제가 생기는 것은 아니기 때문입니다.

 

(2) 중개 서비스 계약은 무효

다만 공인중개사 자격 없는 자가 중개 서비스를 제공하기로 하는 계약은 무효이므로, 이러한 자에게는 중개수수료를 지급할 필요도 없고, 이미 지급한 중개수수료가 있다면 그 반환을 청구할 수 있습니다. 아울러 이러한 자에 대해서는 공인중개사법을 위반하여 무등록 중개업을 했다는 이유로 형사 고발을 할 수도 있습니다. 물론 이러한 자에게 속아 일단 전세계약이 체결되면 전세계약을 무를 수는 없으므로, 무자격자에 대한 수수료 반환청구나 형사 고발로는 충분한 권리 구제가 이루어지지 않을 수 있습니다.

 

대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결
위 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심이 같은 취지에서 공인중개사 자격이 없는 원고가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산매매계약을 중개하면서 매매당사자와 사이에 체결한 이 사건 중개수수료 지급약정은 강행규정에 위배되어 무효라고 판단한 조치는 정당하다.

 

3. 공인중개사 자격 확인 방법

이러한 위험을 방지하기 위해서는 사전에 공인중개사의 자격을 확인하는 것이 바람직하겠습니다. 공인중개사의 자격은 1차적으로는 공인중개사 사무실에 비치되어 있는 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증의 사진에 있는 인물이 지금 나에게 물건을 소개해주는 사람과 같은 사람인지 대조하는 방법으로 확인할 수 있겠습니다.

 

중개사무소 등록증이 적법하게 발급된 등록증인지 여부는 다음과 같은 과정을 통해 확인할 수 있습니다.

 

1. 국가공간정보포털 접속
2. 국가공간정보포털의 열람공간 메뉴 아래 [부동산중개업조회] 서비스를 클릭(아래 1번째 이미지)
3. 이어서 뜨는 부동산중개업조회 화면(아래 2번째 이미지)에서 등록증에 기재된 상호명과 등록번호를 입력하여 검색 버튼(빨간 테두리 표시)을 클릭
4. 검색 결과로 뜬 목록(아래 3번째 이미지)에서 상호명(빨간 테두리 표시) 클릭
5. 다음 화면에서 해당 업체의 기본 정보, 소속공인중개사 및 중개보조원, 위치 등에 관한 정보를 확인(아래 4번째 이미지)

출처: 국가공간정보포털 - 공인중개사 자격 확인

 

4. 안전한 거래질서 확립을 기대하며..

보증금 편취의 수법이 날이 갈수록 교묘하고 정교해지는 요즘, 전세 거래의 모든 단계에 걸쳐 꼼꼼한 확인이 요구되고 있습니다. 사소하다면 사소하지만, 놓치면 돌이킬 수 없는 피해로 돌아올 수 있는 중개업자 자격 확인을 통해 안전한 전세 물건 거래질서가 확립되기를 기대하며 이번 포스팅을 마무리합니다.

 

※ 본 포스팅에 포함된 정보는 참고자료일 뿐, 정확하지 않을 수 있습니다. 본 포스팅의 내용이 모든 유형의 사실관계나 법률분쟁에 부합하는 것은 아닐 수 있으며, 구체적인 사안에 있어서의 권리구제는 분쟁 당사자 각자의 책임으로 법률전문가의 도움을 받으시기를 권유 드립니다.